建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
NAR被迫让步的消息传出后，听到了各种不同的评论。有的朋友说，有的地区的中介费已经降到3~4%，有没有让步都一样；还有的朋友说，本来费用全部是卖家付，现在分开也一样，除非把费用设上限。
还有的地产经纪朋友委屈地说，我们也是用自己的经验和知识辛苦为客户服务的，我们的服务是有价值的，不能把我们贬得一无是处。
地产经纪的服务当然是有价值的，但问题是，你的价值是让市场来定，还是靠你的垄断自己独家来定。如果中介费是市场决定的，那就是公平的；如果是靠垄断自己定的，那就不能叫公平。
按照现有的酬劳机制，买家经纪和卖家经纪的实际服务对象（或者说客户）只有一家，那就是卖家，因为这是最终掏腰包的。更确切地说，买家经纪的老板是卖家经纪，而卖家经纪的老板是卖家。但如果你问问经纪们真正的服务客户，也就是卖家，有多少人满意中介费，估计有99.999999999999%的客户会认为收费太高，100万的房子中介费就得五六万，强盗抢钱也不过如此吧？！
世界上有几个行业，几乎100%的顾客都不满意收费？！
而这一切，都是可恶的NAR造成的，所以说它邪恶一点不冤枉它！
NAR的邪恶之处就是靠它的垄断，阻止竞争。
一个100万的房子，正常情况下中介费约5万，一半给买家中介，一半卖房经纪自己留着。
如果我是个卖房经纪，我只想收2千的中介费，这在旧有的规则下是不可能的，因为我还得负责给买家经纪中介费，如果给买家经纪中介费太低的话，他们根本不会带客人来，就不可能卖掉房子，所以这条规则实际上就是变相地禁止竞争。
英国公司Purplebricks，曾经在2017年试图进入美国市场，当时他们的listing fee是固定的$3200，结果可想而知，他们根本没有任何成功的可能，没有任何买家经纪愿意配合他们。
而如果买家中介费和卖家中介费完全独立，做为卖房经纪，即便卖100万的房子，如果愿意只收2千，也丝毫不会影响买家经纪的费用，这样无论是买家经纪和卖家经纪，都可以独立竞争，而不会影响counter-party的利益，这是实现公平竞争的重要前提。
想想股票的交易费用，从当初的收费到现在的免费，那肯定是竞争的结果。如果stock brokerage也像NAR这样可以垄断价格，股票交易也不会变得免费。
我们当然不能指望房屋的交易也免费，但至少得让市场定价格，而不是某个组织自己靠垄断来固定价格。
这次Settlement，在美国房地产市场发展史上，应该说是有划时代意义的，最重要的是打破了垄断。University of San Diego地产名誉教授 Norm Miller说：I have been waiting 50 years for this！而我也一直在等待这个时刻！
未来美国肯定会出现像Purplebricks那样愿意降低中介费的公司，并且肯定会有成功的。
变革的时代实际上也是充满机遇的时代，有前瞻性的经纪公司要顺应潮流，勇于变革，确定先发优势，有可能利用这个机会打个翻身仗，由平庸变为优异！
再次呼喊打倒NAR，痛打落水狗，解放美国现在和未来的房东！
建宁 2024/3/17
