建宁博客
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出租房换了新屋顶、新空调、或者新窗户等，该如何报税呢？
首先，看看是否满足关于维修的那三个Safe Harbors，若能满足的话，可以在第一年一次减掉，这个可以参考我以前写过的一篇关于三个Safe Harbors的文章：
其次，如果是非民居（non-residential building），新空调可以用179 Expensing在第一年一次减掉，而民居则不可以。
如果不满足以上两条，那就只能老老实实按固定资产折旧，民居是按27.5年，商业地产按39年期折旧。
这个只需要单独加一项折旧记录，像用TurboTax等报税软件报税，只需要加一项新的折旧Asset就行，比较简单明了。
但现在有个问题，比如说屋顶和空调等，它们的法定折旧期是27.5年，但大多根本用不到27.5年就需要换新的了，那没折旧完的该如何处理呢？
比如一个空调，买时价格是5千，买了17年后，也就是说折旧掉了3千后，换了个新空调，那旧空调没折旧完的那2千该如何处理呢？
这里可以有两种选择：
1) 啥都不需要做，让旧空调仍然跟建筑一块儿按原来的速度继续折旧
2) 把剩下的这2千减掉，但同时需要把建筑的Adjusted Basis减掉2千。
举个例子，一个房子买时Basis是30万，17年后，换了新空调花了1万，原来的旧空调买时的估价是5千。
经过17年的折旧后，折旧掉了约3/5了，现在房子的Adjusted Basis只剩12万，旧空调折旧掉了3千，还剩2千没折旧完。
首先，新空调需要以27.5年的速度开始折旧，无论哪种选择都需要做。
对旧空调部分，若选择 1)，啥都不需要做。
若选择 2)，可以把没折旧掉的2千在一年减掉，同时Adjusted Basis需要减去2千，现在的Adjusted Basis变为： 12万-0.2万=11.8万。这个实际用TurboTax报税时，只需要把原来的Basis的30万，减去旧空调买价的5千，变为29.5万，就能达到想要的效果。
有些脑袋灵光的朋友很自然地就会想到，可旧屋顶和旧空调等是跟建筑连在一块儿，买时没有单独分出来，那如何知道它们原来的价值呢？
对，这就存在一个估价问题，关于如何估价，IRS文献有几种推荐的方法，感兴趣的朋友可以自己做一些细致的研究。
总之，1)省事；2)麻烦但省税。
比如一些高收入的家庭， 联邦税加上州税近50%，若能把那2千一次减掉，就能省（延）差不多1千，一次撸卡都不见得能撸这么多 (得，我也让撸卡大拿们给传染了）。
（注：非CPA， 若有错误， 欢迎指正！）
建宁 2024/2/20
