别忽悠俺，经纪大人！

我曾经写过一篇文章，详细介绍美国的房价统计方法， 主要是房价指数，对细节感兴趣的朋友可以读一读那篇文章：

     美国历史房价年均增幅到底是多少？

那篇文章中提到，美国房价的统计方法，基本就两类：

• 地产经纪协会（Realtor Association）所通用的中位数或均值统计法（以下简称中位数法）， 就是把两个时期房价的中位数或均值前后分别做一个对比。
• 房价指数，统计的是同一个房子的前后买卖价，主要有三大指数：Case-Shiller房价指数， FHFA房价指数，和Freddie Mac房价指数。

这两种统计方法，各有优缺点。

1.  中位数或均值法

中位数或均值法的优点是即时。

但它的最大缺点就是前后比较的不是同一个东西，基本上可以说是Apple vs Orange，这造成的直接后果就是在房价急剧变化时期，会过分夸大（也就是高估）升幅或跌幅，无论是在房价上升期还是下跌期（比如现在）。

为说明这点，我举个极端的例子。

假定城市A在房价高点时，全国经济强劲，股市如日中天。可以理解，大家有钱了，买高端房的人会增加，我们假定当时交易的房都在1米以上。半年后时过境迁，经济衰退，股市损失惨重，高端房失去了市场，而交易的都是40万以下的中低端刚需房。

如果按照中位数或均值法，很容易看出，高点时的中位数或均值都应该在1米以上，而半年后的中位数或均值是在40万以下。这是否意味着以前1米的房子，已经跌到不到40万，也就是说跌幅达到60%了呢？ 显然不是。

最近，我们看到一些统计数据，显示旧金山的房价跌幅达到了35%， 显然统计用的是中位数法。如果一个地区每家的房价真的都跌了35%，那是件相当恐怖的事，应该算是大崩盘了，因为就连次贷危机，旧金山地区最高点到最低点的跌幅也就39%。

而实际上，到2022年12月为止，旧金山都市区的房价指数的跌幅也就11%：

     2022年美国各都市区房价指数涨跌幅 

可见，这种统计法会过分夸大涨跌幅度，在像旧金山等高、低端房价格差别很大的地区，尤其严重。

当然，中位数法在大多数时间，大多数地区都是靠谱的，不靠谱的只有在房价变动太大，高低端房价差别又特别大的地区。

2.  指数统计法

指数统计法，由于前后统计的都是同一个房子，数据相对比较准确。但是，由于这种统计方法存在数据的滞后性问题，在房价急剧变化的时期，会稍微低估升幅或跌幅，但低估的幅度不大。

3. 小结

在房价大涨或大跌时期，你家房子的真实涨跌幅， 应该在介于中位数法和指数法之间，而更接近指数法。而在平常情况下，这两种统计法应该差别不大。

建宁  2023/2/19