建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
我是个很异类的地主，是个连房子（绝大多数）和房客（100%）都没见过的甩手地主，我可能都配不上地主这一光荣的称号，我给自己的身份定位是地产投资者。
我买的第一个投资房到上月（七月）整整十年了，粗算了下这十年投资房产的总回报（包括增值和租金利润， 租金利润是现金流加付掉的本金），其中增值和租金利润的比例大约是12:1，租金利润和物业管理费用的比例大约是 2:1。
这些年贷款的总费用（closing cost），既超过了物业管理费，也超过了自己资金的总投入。
从数字可以看出，物业管理费用占租金利润很大的比例，甚至可以说是个天文数字，但如果把增值回报也加进去，物业管理费用却只占总回报的4%都不到，甚至还少于浪费掉的贷款费用，这么一算，物业管理费用倒是微不足道了。
我的投资房现金流很差，以前我甚至都感觉不到它的存在，只有今年才稍微感觉到。至于我的房产现金流为什么这么差，我在以前花了不少时间精心写的一篇总结性文章中曾有详细说明：
这里再重复一下，现金流差的主要原因：
1）现金流从来都不是我投资的第一目的，增值才是，我觉得只有抓住增值才能使资产回报最大化。
2）物业管理费用吃掉了很大一部分现金流。
3）浪费掉了很多贷款费用，有些贷款费用是必须的，有些是开始不懂浪费掉的。
4）有计划、有预谋地减少现金流，或者说用现金流置换增值。大约从2016年开始到现在，我的整个portfolio的cap rate 一直低于4，倒不是我买的时候cap rate就这么低， 主要是房价增值太快， 有的房子，买了后两三年就能翻倍，而租金不可能赶上来，所以整个cap rate很低。Cap rate这么低，多余的净值放在房子里面就毫无意义，所以可能的话我绝不留净值在房子里。这十年来，光是从房产中抽出的净值就有我自己投入现金的15倍，其中一半多又重新投到房产中去了，还有一小半投别的了。
糊涂兄曾有句名言：投资房产不为现金流就是耍流氓！
每当糊涂兄念叨这句话的时候，我就知道糊涂兄可能又在骂我了，因为我不仅仅是偶尔耍耍流氓，而是有计划有预谋地长期耍流氓，可以说是惯犯了，哈哈！
每年当我报完税后，我都会有两副嘴脸。
每当看到租金利润，我都会绝望的几乎要崩溃，甚至会彻底丧失当地主的信心，事前我必须要准备很大一块抹布放在跟前，否则我怕绝望的泪水把我们家地毯给淹了。
但当我再算算当年的增值，马上会换了另一副嘴脸，翘着二郎腿，嘴里自言自语道：不错，不错！
当然： 绝望 + 不错 = 不错。
房产投资对我来说算是一个段落了，准备躺平了，并且我的模式也很难再复制。还有，我的房产都是分布在房价起伏很大的地区，涨得快，跌起来也会快。我已经系好安全带，准备尝尝从山上往下冲的滋味。
原来，咱就是传说中的那个流氓，哎！！！
建宁 2022/08/25
