建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
今天读了一篇GlobeSt.com的报道，说大型公寓楼市场正在降温，这是文章的链接（需要免费注册的账户才能读全文）：
文中主要引用地产商贷巨头Berkadia的一个Managing Director的话说，45天前，一个公寓楼会有30多个买家竞买，现在只有几个，并且会有6~10%的discount。比如说凤凰城，现在有cap rate 高于4公寓楼了，而前一段时间很少有低于4的。
Berkadia是商贷经纪，是为地产投资者和大金融机构(保险公司和pension fund等Institution) 等搭桥的，就是说帮助把大金融机构的钱借给投资者。
以前，由于市场上资金充足，尤其是在大型公寓楼市场上，既有便宜的私募资金，也有Fannie Mae和Freddie Mac 等便宜的GSE资金，而保险公司等大金融机构由于投资有回报底线，回报低的他们不会投，在以前信贷市场资金充足的情况下这些大金融机构缺乏竞争力（也可以理解为向他们借贷代价太高），所以门庭冷落，很少有人向他们借钱。现在利率高了，其他资金来源代价高了，向他们借钱的人就多了。
GlobeSt.com的另一篇文章：
Welcome to Negative Leverage in CRE
也说明现在的利率已经高于Cap Rate，已经是负杠杆了，所以商业地产风险很大。
另外， 在40天前我写的那篇文章：
的末尾， 我有以下评论:
目前其它房产种类是否有泡沫咱不敢说，我感觉比较明显的泡沫是在大型公寓楼上。目前，全国公寓楼是平均以4.4的 Cap Rate 转手的，如果利率是3~4%， 4.4的Cap Rate尚且靠谱， 但如果利率是5~6%甚至更高， 还以4.4的Cap Rate买入，这就很难说是投资了，更像是投机或者赌博了。
基本上表达的是同样的意思。
由于商业地产中的利润，也就是 cash-to-cash return非常重要，利率一提高，cash-to-cash必然下降，物业的估值就会降低。所以即便没有经济衰退，只要利率一提高，商产的物业价值肯定下降。
当然，民居市场（1~4单元）有些差别，它的价值与租金利润关联性并不强，并且经济衰退对它的影响更大更直接，当然利率也会有很大影响。
建宁 2022/6/15
