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如何在No Cash-Out Refinance时多取出点小钱?

(2021-08-18 13:32:44) 下一个

这篇小文肯定会让腰缠万贯的大神们鄙视:那么点小钱也看在眼里?!

所谓人穷志短,实在是没有别的办法。

大约十年前刚开始投资房产时,家里穷,所能动用的全部现金是少的可怜,家庭收入也低,无力提供多余的资金,自己又是一个不愿意与人打交道的屌丝,剩下所能用到的办法也只有一个:把自己房产中的净值用到极致

这以后也成为了我自己投资理财的一个原则:如有可能的话,房产中绝不留多余的净值。因为房产中的净值的回报率永远是零,房产中的净值,如不好好利用的话,是一种极大的浪费

过去十年来,尽管我只有不多的几个房子,但只Refinance我就做了有20多次,其中cash-out refinance 就有十多次, 有的房子两年内做过两次,就这样不停地取现, 再买房子,继续练习滚雪球。

大家知道,从房产净值中取现有三种方法:

 1. HELOC
 2. Equity Loan
 3. Cash-out Refinance

但我现在要说的,并不是以上的任何一种。

Refinance分为cash-out和rate-and-term.

Cash-out refinance 大家都很清楚了,是可以取现的。

理论上讲rate-and-term refinance是只可以改变贷款期限和贷款利率而不可以取现的,但在实际操作中,也是可以取出部分现金的, 这就是本文介绍的重点 - 如何从rate-and-term refinance中取现

(稍微做点注释:对rate-and-term refinance, Fannie Mae 和Freddie Mac 有不同的叫法,Fannie Mae称为Limited Cash-Out refinance, 而Freddie Mac干脆就叫No cash-out refinance. 我个人感觉Limited Cash-Out refinance更确切一些。)

至于rate-and-term refinance为何允许少量取现,实际上任何对refinance有点基本常识的人就会明白,一般贷款我们预先并不知道确切的closing日期,而不同的closing日期会影响各种费用,比如预付的利息等,所以必须要留有余地。否则如果closing日期改变而需要重新核算贷款的数目,再等批准,那就没完没了了。

rate-and-term refinance中可以从三个方面中取现:

第一,允许的最大cash-out数额: Fannie Mae 和Freddie Mac稍微有些差别, 比如Fannie Mae允许的最大数额是贷款的2%, 但不超过$2000, 也就是说settle时你拿到的现金不应该超过$2000.

第二,多放Escrow 或者预付地产税,或保险。如果说cash-out数额是有上限的,那这个是没有上限的。比如去年我做一个No Cash-Out Refinance时,刚好这个房子的$1.1万多地产税快要交了,我就让贷款经纪把地产税包括在贷款里面,房子closing的时候escrow Officer 用settle fund 交了地产税, 相当于省了我$1.1万的现金。你也可以把地产税和保险放到escrow 里,相当于省了自己的现金。

这第三点有点猫腻,比如你的旧贷款余额是12万,能否让贷款经纪给你弄成12.5万,多出5千来。由于第一条的限制,你直接到手的现金不应该超过$2000, 所以settle时旧的贷款银行会收到12.5万, 由于你旧的贷款余额只有12万, 他们会自动refund给你5千回来, 当然这个肯定有限额,我不知他们如何算这个限额,我贷款的时候收到过几次接近3千的。

总之, 这前两项是完全合理合法的,这第三项是否像有些事那样不可言传, 我就不得知了。

有些人可能会问, 费那么多事干嘛,为何不直接来个Cash-out Refinance? 主要是房子里所剩的equity不多,拿不出多少来,而Cash-out Refinance的利率要高至少0.25%。因为做Refinance主要是为了降低利率,反正是拉屎打兔子两不误,只是捎带着多拿出点小钱。

过去几年,通过这种方式就省了我好几万现金,有三四次每次省七八千, 一次省了1.4万,省了现金,吃喝嫖赌,干什么都可以。

I love Cash, 就像老鼠爱大米!

作者:建宁    2021/7/6   (转载须经作者本人同意)

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阅读 ()评论 (3)
评论
jenning 回复 悄悄话 回复 '北妹投资' 的评论 : 多谢阅读!
北妹投资 回复 悄悄话 忘了说,谢谢分享!
北妹投资 回复 悄悄话 这么多干货无偿分享,竟然没有人给评论,不像话!
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