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山地诸州,风光无限

(2021-08-15 18:16:03) 下一个

一提到美国房产中的高大上,大家便很自然地想到东西海岸的几大门户都市,像西海岸的加州三雄(旧金山,洛杉矶,圣地亚哥),西雅图,以及东海岸的几大豪门纽约,波士顿以及华盛顿特区。这些豪门的确有过辉煌的过去,并且多数都市这种辉煌还在延续,尤其是在上世纪的整个八十年代,它们是傲视天下,真的是很配得上高大上的称号的,空口无凭,咱就让数据说话。

这是FHFA 1980/Q1~1990/Q1 各个MSA房价涨幅的前30名(增长百分比):

这是FHFA 1980/Q1~2021/Q1各个MSA房价涨幅的前30名:

但是这个但是,风水轮流转!

美国被 Census Bureau(普调局)分为四个大的Region: West(西部), Midwest(中西部), Northeast(东北部), South(南部); 然后再细分为九个小的Division:

 

Surprise!  Surprise! Surprise!如果我们看看FHFA从1991年Q1到现在的各个Division房价的涨幅,稳居第一的竟然是西部区的Mountain Division(山地分区),而不是我们想当然认为的高大上的杰出代表加州所在的Pacific Division:

你可知道,在90年代之前,山地分区真的算得上是荒山野岭,房价涨幅远低于全国平均。

它们为何会从丑小鸭华丽转身呢? 咱们来分析分析原因,这个既有内部因素,也有外部因素。

先说内部原因,这些州都普遍的非常Pro-Business, 当加州和纽约等州的政客们整天在忙于扯皮的时候,人家的政客们则一门心思用在发展经济上,有点天朝的风范。它们大多数经济发展势头都比较强劲

各州人口增长迅猛,经济好了自然会吸引更多的人流入。

另外,这些州的地产税都不高,尤其像UT,CO,NV等地产税率极低,就算其他几个稍微高点的州与别的州相比也不算高的。地产税率低在地产投资中是非常非常重要的,反正我自己以后绝不投地产税率高于1.5%的地方。

外部因素像CA和WA等西海岸人口外溢也是个重要因素。其中影响最大的是加州,加州的人口增长率大约是全国平均水平,考虑到加州有更多的国际移民流入,可以公平地说,加州在美国境内的流出多于流入。与加州庞大的人口基数相比,这一流出比例可能很小,对加州影响不大,但对周围的州来说,却是一个很大的比例,一定程度上推动周围各州的房价飙升。

优美的环境,众多的国家公园,吸引了不少民众,以后允许远程办公的趋势,可能会吸引更多的人。

山地诸州中,以我个人喜好的程度排名:UT,ID,CO,AZ,MT。 NM不太好, WY太小太荒,NV一般般。

UT是我的最爱,经济强劲,人口增长迅猛,民风淳朴。大家可能对摩门教有些成见,但人家教义中有很多正面的东西,鼓励人们勤劳,不像许多不劳动人民那样既懒惰又理直气壮,由于摩门教鼓励多生孩子,是美国人口最年轻的州。人口的年龄组成是很重要的,一个年轻的州和一个年老的州前景是不一样的。另外犯罪率低,它们犯罪率高的地方估计都比很多地区最好的地方都安全,这也部分归功于摩门教。

在过去的近30年,UT,CO几乎任何一个地方的房价增长率都不比加州湾区逊色。ID这一两年更是房价疯涨,几个大点的城市去年一年的涨幅都在30%,有点太夸张了, 这是FHFA 1990/Q3~2021/Q1各个MSA房价涨幅的前30名:

我个人感觉UT,CO,ID的房价有点离谱了,已到了令人不安的地步!

AZ的凤凰城在历史上房价波动比较大,次贷危机就是重灾区,穷爸爸富爸爸的作者清琦好像在书中提到在87~89就在那里炒过一次底,不过这次我相信凤凰城的经济增长和人口增长是实打实的。

NV和拉斯维加斯距加州最近,没有州税,地产税非常低,倒是个自住养老的好地方,如果您夏天不怕热的话。但拉斯维加斯没有实体经济,房价随经济波动在所难免。

CO这几年已经在变蓝,部分归功于加州的新移民,搞得当地民众挺有意见。

旁边的那位同学有些好奇了:你说的这么热闹跟你有什么关系吗?

您甭说,真真巧,还真有那么一点点关系。

话说2016年以后,我是彻底被以前买的那些10来万的破白菜房给烦透了,10万的房子就算你有10个也才100万,何时是个头?况且我还没有10个。于是我就想转投大金额的小型多单元,主要是四单元的。碰巧有个机会可以在我们本地和UT之间做选择,当然我也可以选择两边都投。结果看了两边的数据,主要是Cap Rate, 人口增长率,经济增长率,房屋空置率和地产税率,比较后不到30秒钟我就决定应该投UT的。现在回过头来看当年的决定当然是正确的,两边比较起来无论是房价涨幅还是现金流,回报都不是一个量级的。

山地诸州,风光无限。但在当下,我却隐约嗅出些泡沫的味道!

作者:建宁    2021/7/10   (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'luck86' 的评论 : 哈哈,也算是胡乱指点!
luck86 回复 悄悄话 不懂房产投资,不过看看你指点江山也很有意思。
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