建宁博客
地产、投资、生活、学习笔记及总结
一提到美国房产中的高大上，大家便很自然地想到东西海岸的几大门户都市，像西海岸的加州三雄（旧金山，洛杉矶，圣地亚哥），西雅图，以及东海岸的几大豪门纽约，波士顿以及华盛顿特区。这些豪门的确有过辉煌的过去，并且多数都市这种辉煌还在延续，尤其是在上世纪的整个八十年代，它们是傲视天下，真的是很配得上高大上的称号的，空口无凭，咱就让数据说话。
这是FHFA 1980/Q1~1990/Q1 各个MSA房价涨幅的前30名（增长百分比）：
这是FHFA 1980/Q1~2021/Q1各个MSA房价涨幅的前30名：
但是这个但是，风水轮流转！
美国被 Census Bureau（普调局）分为四个大的Region: West(西部), Midwest（中西部）, Northeast（东北部）, South（南部）; 然后再细分为九个小的Division：
Surprise! Surprise！ Surprise！如果我们看看FHFA从1991年Q1到现在的各个Division房价的涨幅，稳居第一的竟然是西部区的Mountain Division(山地分区），而不是我们想当然认为的高大上的杰出代表加州所在的Pacific Division：
你可知道，在90年代之前，山地分区真的算得上是荒山野岭，房价涨幅远低于全国平均。
它们为何会从丑小鸭华丽转身呢？ 咱们来分析分析原因，这个既有内部因素，也有外部因素。
先说内部原因，这些州都普遍的非常Pro-Business, 当加州和纽约等州的政客们整天在忙于扯皮的时候，人家的政客们则一门心思用在发展经济上，有点天朝的风范。它们大多数经济发展势头都比较强劲。
各州人口增长迅猛，经济好了自然会吸引更多的人流入。
另外，这些州的地产税都不高，尤其像UT，CO，NV等地产税率极低，就算其他几个稍微高点的州与别的州相比也不算高的。地产税率低在地产投资中是非常非常重要的，反正我自己以后绝不投地产税率高于1.5%的地方。
外部因素像CA和WA等西海岸人口外溢也是个重要因素。其中影响最大的是加州，加州的人口增长率大约是全国平均水平，考虑到加州有更多的国际移民流入，可以公平地说，加州在美国境内的流出多于流入。与加州庞大的人口基数相比，这一流出比例可能很小，对加州影响不大，但对周围的州来说，却是一个很大的比例，一定程度上推动周围各州的房价飙升。
优美的环境，众多的国家公园，吸引了不少民众，以后允许远程办公的趋势，可能会吸引更多的人。
山地诸州中，以我个人喜好的程度排名：UT，ID，CO，AZ，MT。 NM不太好， WY太小太荒，NV一般般。
UT是我的最爱，经济强劲，人口增长迅猛，民风淳朴。大家可能对摩门教有些成见，但人家教义中有很多正面的东西，鼓励人们勤劳，不像许多不劳动人民那样既懒惰又理直气壮，由于摩门教鼓励多生孩子，是美国人口最年轻的州。人口的年龄组成是很重要的，一个年轻的州和一个年老的州前景是不一样的。另外犯罪率低，它们犯罪率高的地方估计都比很多地区最好的地方都安全，这也部分归功于摩门教。
在过去的近30年，UT，CO几乎任何一个地方的房价增长率都不比加州湾区逊色。ID这一两年更是房价疯涨，几个大点的城市去年一年的涨幅都在30%，有点太夸张了， 这是FHFA 1990/Q3~2021/Q1各个MSA房价涨幅的前30名：
我个人感觉UT，CO，ID的房价有点离谱了，已到了令人不安的地步！
AZ的凤凰城在历史上房价波动比较大，次贷危机就是重灾区，穷爸爸富爸爸的作者清琦好像在书中提到在87~89就在那里炒过一次底，不过这次我相信凤凰城的经济增长和人口增长是实打实的。
NV和拉斯维加斯距加州最近，没有州税，地产税非常低，倒是个自住养老的好地方，如果您夏天不怕热的话。但拉斯维加斯没有实体经济，房价随经济波动在所难免。
CO这几年已经在变蓝，部分归功于加州的新移民，搞得当地民众挺有意见。
旁边的那位同学有些好奇了：你说的这么热闹跟你有什么关系吗？
您甭说，真真巧，还真有那么一点点关系。
话说2016年以后，我是彻底被以前买的那些10来万的破白菜房给烦透了，10万的房子就算你有10个也才100万，何时是个头？况且我还没有10个。于是我就想转投大金额的小型多单元，主要是四单元的。碰巧有个机会可以在我们本地和UT之间做选择，当然我也可以选择两边都投。结果看了两边的数据，主要是Cap Rate, 人口增长率，经济增长率，房屋空置率和地产税率，比较后不到30秒钟我就决定应该投UT的。现在回过头来看当年的决定当然是正确的，两边比较起来无论是房价涨幅还是现金流，回报都不是一个量级的。
山地诸州，风光无限。但在当下，我却隐约嗅出些泡沫的味道！
作者：建宁 2021/7/10 (转载须经作者本人同意)
