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加州,德州,佛州房产投资大PK

(2021-08-14 09:12:15) 下一个

最近,我正在苦炼一部神功“挨骂功”,所以这篇文章就非常地有必要了,以此可以检验一下自己的功力到底到了何种程度。人人都说家乡好,你说人家家乡不好人家谁也不乐意。不说别的,无论是谁,若说我的家乡不好,就算这是事实,我也非拿块豆腐砸丫的不可,原则问题可是不能含糊的!

有些人会说,你算哪根葱,你有什么资格大言不惭信口雌黄地评论三大州的房产投资。对这些人,我可要不客气地批评你们了,没有想象力,练神功就免不了走火入魔,疯疯癫癫,胡言乱语。再说这个世界上没有规定说不可以胡说八道。实际上,在当今,胡说八道正在成为一种时尚,无论是美国还是天朝,都是如此。别人能时尚的了,难道我就不能时尚一把?!

言归正传。

鄙人名叫小小地主,家住德州南部石油重镇的郊区,不巧,或者说真巧,我在这三个州都有出租房。那位看官肯定会说,那你一定是大地主了!请打住,千万别,您若这么说我都不好意思再说下去了,我就是个小的不能再小的小小地主,前年刚在本地德州买的唯一的一个投资房,我都已经后悔买了,加州和佛州的房子也都是在鸟不拉屎的地方,并且都是些不值钱的房子,买时平均价格都不到10万,并且还没几个。你看看你看看,说着说着我自己都不好意思再说下去了,您说这事給闹的!

既然都已经开了头,那就硬着头皮继续说下去!

我先给结论,三大州中:

  - 加州仍然是投资地产最好的地区
  - 德州Austin是唯一值得投资的城市
  - 佛州比德州好一点儿但也好不到哪里去

当然了,如果要公平地对比的话我们只能假定都是远程投资了,因为不可能三个州都是我们的本地。

投资房产,跟投资其他商品一样,最重要的是供需关系。对房产来说,供需关系取决于房屋的数量和人口的多少。当然人口的增长与经济的好坏是有关联的。

先说加州,加州的人口增长率在过去的十年尽管勉强能算得上是全国平均,但新增加的住房更少,房屋短缺更加严重,也就是说供需关系中的需严重超过供,更悲催的是,这种房屋短缺的局面根本让人看不到任何能解决的希望!

德州和佛州有远超全国平均的强劲人口增长率,这是毫无疑问的,但房价除人口因素外,与土地的多少和政策的松紧程度也有很大关系。德州和佛州有的是土地,政策也宽松,想建房划出块地来马上就可以建。几年前我曾经在电视上看到采访美国一个很大的建筑公司的CEO,他说申请一个项目的许可在加州三年都不见得能批下来, 而在德州只需要4周就能批下来。等什么时候德州和佛州也需要三年才能批下来,就值得投资了。

再一个,德州奇高的地产税,一个50万的房子地产税就差不多1.5万,在一个家庭收入中位数只有6万的地区,有几个家庭能负担得起1.5万的地产税?! 

佛州的地产税也不低,我在佛州中部的一个海滨小镇的几套房子,房产税大约是1.9%~2.4%,自从我买了它们,在接下来的六七年里,房价涨,租金涨,地产税涨,保险涨,维修费用涨,唯有一个不涨,那就是现金流,您说这算是哪门子的生意?!

再一个,德州和佛州超高温湿热的天气,对房子和人都是一种摧残,空调大半年的一刻也不能停,湿热的天气房顶都受不了,房子很容易发霉,房子的维护费用跟加州的房子不是一个量级的。

还有一个讨厌的飓风,像佛州的几个破房子,买后的几年内有两次离飓风的核心只有几英里,尽管没有大的损坏,但每次吹掉的瓦片和倒掉的栏杆修起来也得两三千。每年还得为几个破房子提心吊胆,这不是找堵吗?以后找机会慢慢处理掉。

随着时间的推移,一些房产的现金流肯定会越来越好,说的就是像加州这样的,房产税本来就不高且增幅有上限,而现金流的增长又会推动房价的增长, 形成良性循环!

相反,随着时间的推移,一些房产的现金流不一定会变得越来越好,说的就是德州和佛州这类的。

所以,我一直对加州腰缠万贯哭着喊着要到德州和佛州投资的阔佬们感到非常的不理解,俺们可是哭着喊着要到加州去的,尽管囊中羞涩。就算加州沿海的城市过于昂贵,这个俺理解,但投资内陆非常有前景的Inland Empire 和Sacramento,也比跑到德州和佛州要好得多,我真不知道到底是我脑袋有问题,还是他们有问题。

当然了,您千万别听信我的瞎掰!鄙人非高明之人:这几年卖了一个不该卖的房子(加州),买了一个不该买的房子(德州),然后手中攥着几个佛州的鸡肋,您说这种水平的人说的话您能信吗?奉劝您最好别信,就当刚刮过一阵西北风!

作者:建宁    2021/7/9  (转载须经作者本人同意)

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评论
jenning 回复 悄悄话 回复 '有感而发' 的评论 : 加州的房价和房租相对来说增长都比较快,是有原因的。尽管我并不住在加州, 但非常看好加州的房产前景。
有感而发 回复 悄悄话 五年前, 德州三十万的房子远比加州一百万的好,一个加州的IT人可以来德州买一栋自住房, 再买两栋投资房, 手里还可以有点现金。现在德州的房价翻了一倍,但还是不比加州差。至于气候, 那只是次要因素, 至少对大多数人。想想其它的好处吧。比如上下班通勤,停车空间。加州又是野火又是干旱,物价又高,要交州税,销售税高过德州, 物价也高。 感觉就是少数不差钱的, 或不愿意看到加州人迁出的认为德州比不上加州。说来说去想问加州除了气候,还有哪里好?
jenning 回复 悄悄话 回复 '雪域牧歌' 的评论 : 过去十年在内华达投资是非常好的,但内华达没有实体经济,房价起伏在所难免,尤其经济不好的时候应该比较惨,但自住在内华达倒是不错。
jenning 回复 悄悄话 回复 '卵话三千' 的评论 : 单从affordability 来讲德州肯定便宜,但地产税率高对地主是非常不利的,再说加州地产税增幅有上限,持有时间越久越有优势,德州和弗州这方面就比不了。加州一个市场值是100万的房子,也许只安几十万来交税,如果是多年前买的。
雪域牧歌 回复 悄悄话 为什么不去内华达州拉斯维加斯投资?离加州尤其是洛杉矶近,也没有州税。
卵话三千 回复 悄悄话 有一点不太明白,请问下: 德州50万的房子在加州要至少100万吧,那么加州一百万的房子的地税还是比德州低吗?假如加州年收入6位数的地区,能否支出100万房产的地税呢?
jenning 回复 悄悄话 回复 '乔宁' 的评论 : 是的,这两州没有州税,但对地产投资来说,高地产税是更大的问题。
乔宁 回复 悄悄话 德州佛州地产税这么高,听说没有州税?
jenning 回复 悄悄话 回复 '自导的人生-18' 的评论 : 卖掉一个了, 但最近租金涨上来了,租金涨上来了继续持有就有点意思了!
自导的人生-18 回复 悄悄话 今年房价不都涨了吗?不考虑卖掉佛州的房?
简之 回复 悄悄话 加州的穷人跑德州买房,而德州的大亨都来加州风景一流的地界儿买房盖房。
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