美国房贷中的托管账户

首先说明一下，这里说的托管账户（Escrow Account）不是指房产过户时的托管服务，过户时的托管服务一般是由Title Company提供，确保房产买卖双方能在公平合理的前提下顺利完成交易。

这里所说的托管账户是指贷款月供中除了应付的本金和利息外，贷款公司每月多收的用于支付地产税，房屋保险，和贷款保险等费用的账户。贷款公司每月会按估计收取该交的费用，等该交时他们会替你直接付给收账方（县政府，保险公司等）。

从一定程度上讲，托管账户对贷款者和贷款公司都是麻烦事：

• 对借贷者来说，托管账户里的资金窝在哪里， 啥也干不了， 大多情况下也没有利息，还有机会成本，对资金不足的人来说就是浪费。 当然对资金充足的人来说可能会觉得省事。
• 贷款公司每年需要替借贷者按时缴款， 也算是多了一份工作量。

 

托管账户可以降低借贷费用

贷款公司为什么会吃饱饭撑的非得替借贷者干这擦屁股的事呢？

原来银行往外借贷前，需要评估很多潜在的风险因素，包括信用分数，DTI， 首付比例， 房产类型（自住，投资，多单元等）等。 如果他们认为风险低， 就会低利率低费用借给你；如果评估认为风险高，就会高利率高费用， 甚至不借给你。他们认为托管账户也是其中一个风险因素，若有托管账户风险小， 没有就风险大。 风险大当然就得多缴费，一般情况下没有托管账户需要多交0.25%的手续费， 二三十万的贷款大约得多付$500 左右。

近几天我正在办理一个房贷的重贷， 本来几天前跟贷款经纪要了贷款的报价， 并且告诉他我不想要托管账户， 当时没有锁定利率。 但前天想锁定利率时，贷款经纪告诉我，由于最近几天利率的增长，若想保持原来的利率，无托管账户情况下需要多交0.25%的手续费， 60万的贷款需要多交$1500的费用。不得已，我只好选择有托管账户的，这样可以省些费用， 因为我知道托管账户以后是可以取消的。

有些朋友也许会说，自己办贷款时人家根本没问托管账户的事， 也没多收钱， 那有以下几种可能：

• 与托管风险有关的费用已经隐含在利率或手续费里面了
• 贷款经纪或贷款公司让利也是可能的
• 可能有些银行和贷款公司不把托管账户当做风险因子，这个我不太清楚

 

取消托管账户

大多贷款公司在借贷者按时付贷一段时间后，并在满足一定的条件下（比如首付达到20%以上等），允许免费取消托管账户， 一般是一年后， 有的是两年后。

最近我正在办理取消三个贷款托管账户的有关手续，这三个贷款过户都超了12个月了， 但还不到24个月。 其中2个贷款是属于CitiMortgage, 一个是LoanCare的。

我首先打电话到CitiMortgage，要求取消在他们那里两个贷款的托管账户。客服说他们会寄来请求取消托管账户的正式文件， 要我签字， 传真回去（或者用信寄回去）， 收到签字文件后他们才正式受理审查，决定能不能取消。等我把两个贷款的签字文件同时传真给他们后，差不多2个多周后，收到一个贷款的回信， 说已经取消了，但过了一段时间我到账户一看， 觉得不对劲，才发觉他们只取消了地产税的托管, 而没取消保险的， 搞得我火大， 打电话过去， 说是搞错了。 又寄过文件来， 重新签字， 传真过去， 前天终于给取消了。这说明CitiMortgage只需要一年多就可以取消托管账户。

同时申请的第二个贷款过了一个多月了还是没见动静， 打电话过去，说是不知什么原因停在那里了， 于是重新邮寄文件来，重新签字， 传真过去， 现在正在审查，估计问题不大。 感觉CitiMortgage的办事人员就是一群笨蛋！

再打电话到另一个贷款公司LoanCare，他们给了我一个电子信箱， 让我把取消托管账户的正式请求发到电子信箱。发了电子邮件后， 大约两个周后收到正式回函， 被拒了， 理由： “Your loan must be seasoned for at least 24 months” . 这说明LoanCare至少需要两年才允许取消托管账户。

还有个非常规贷款，开始有托管账户，不到一年时，由于付保险出了差错，我就要求他们取消托管账户，结果他们很痛快就给取消了，看来小银行还是有灵活性。

后来，想取消一个Fourplex房贷的托管账户，结果被拒了，理由是：Because of the property type, an escrow account for taxes and insurance is required.  仔细查了查， 原来Freddie Mac 2~4单元物业房贷不允许取消托管账户。

可见，对于是否可以取消，多长时间才允许取消托管账户，各个贷款公司的政策不是相同的。

作者：建宁   2018/3/22  (转载须经作者本人同意)