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美国房贷中的托管账户

(2021-08-02 12:56:45) 下一个

首先说明一下,这里说的托管账户(Escrow Account)不是指房产过户时的托管服务,过户时的托管服务一般是由Title Company提供,确保房产买卖双方能在公平合理的前提下顺利完成交易。 这里所说的托管账户是指贷款月供中除了应付的本金和利息外,贷款公司每月多收的用于支付地产税,房屋保险,和贷款保险等费用的账户。贷款公司每月会按估计收取该交的费用,等该交时他们会替你直接付给收账方(县政府,保险公司等)。

从一定程度上讲,托管账户对贷款者和贷款公司都是麻烦事:

  • 对借贷者来说,托管账户里的资金窝在哪里, 啥也干不了, 大多情况下也没有利息,还有机会成本,对资金不足的人来说就是浪费。 当然对资金充足的人来说可能会觉得省事。
  • 贷款公司每年需要替借贷者按时缴款, 也算是多了一份工作量。

 

托管账户可以降低借贷费用

贷款公司为什么会吃饱饭撑的非得替借贷者干这擦屁股的事呢?原来银行往外借贷前,需要评估很多潜在的风险因素,包括信用分数,DTI, 首付百分比, 房产类型(自主,投资,多单元等)等。 如果他们认为风险低, 就会低利率, 低费用借给你;如果评估认为风险高,就会高利率, 高费用, 甚至不借给你。他们认为托管账户也是其中一个风险因素,若有托管账户风险小, 没有就风险大。 风险大当然就得多缴费,一般情况下没有托管账户需要多交0.25%的手续费, 二三十万的贷款大约得多付$500 左右。

我这几天正在办理一个房贷的重贷, 本来几天前跟贷款经纪要了贷款的报价, 并且告诉他我不想要托管账户, 当时没有锁定利率。 但前天想锁定利率时,贷款经纪告诉我由于最近几天利率的增长,若想保持原来的利率,无托管账户情况下需要多交0.25%的手续费, 60万的贷款需要多交$1500的费用。不得已,我只好选择有托管账户的,这样可以省些费用, 因为我知道托管账户以后是可以取消的。

有些朋友也许会说,自己办贷款时人家根本没问托管账户的事, 也没多收钱, 那有以下几种可能:

  • 与托管风险有关的费用已经隐含在利率或手续费里面了
  • 贷款经纪或贷款公司让利也是可能的
  • 是不是有些银行和贷款公司不把托管账户当做风险因素?这个我不清楚, 还请专家解惑!

 

取消托管账户

大多贷款公司在借贷者按时付贷一段时间后,并在满足一定的条件下(比如首付达到20%以上等),允许免费取消托管账户, 一般是一年后, 有的是两年后。

最近我正在办理取消三个带有托管账户的贷款的有关手续,这三个贷款过户都超了12个月了, 但还不到24个月。 其中2个贷款是属于CitiMortgage, 一个是LoanCare的。

我首先打电话到CitiMortgage,要求取消在他们那里两个贷款的托管账户。客服说他们会寄来请求取消托管账户的正式文件, 要我签字, 传真回去(或者用信寄回去), 收到签字文件后他们才正式受理审查,决定能不能取消。等我把两个贷款的签字文件同时传真给他们后,差不多2个多周后,收到一个贷款的回信, 说已经取消了,但过了一段时间我到账户一看, 觉得不对劲,才发觉他们只取消了地产税的托管, 而没取消保险的, 搞得我火大, 打电话过去, 说是搞错了。 又寄过文件来, 重新签字, 传真过去, 前天终于给取消了。这说明CitiMortgage只需要一年多就可以取消托管账户。

同时申请的第二个贷款过了一个多月了还是没见动静, 打电话过去,说是不知什么原因停在那里了, 于是重新邮寄文件来,重新签字, 传真过去, 现在正在审查,估计问题不大。 感觉CitiMortgage的办事人员就是一群笨蛋!

再打电话到另一个贷款公司LoanCare,他们给了我一个电子信箱, 让我把取消托管账户的正式请求发到电子信箱。发了电子邮件后, 大约两个周后收到正式回函, 被拒了, 理由: “Your loan must be seasoned for at least 24 months” . 这说明LoanCare至少需要两年才允许取消托管账户。

可见,对于多长时间才允许取消托管账户,各个贷款公司的政策不是相同的

作者:建宁   2018/3/22  (转载须经作者本人同意)

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