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几本喜欢的地产投资书

(2021-07-31 21:15:42) 下一个

这些年干了好多好像不应该我该干的事，以我内向怕麻烦更怕人打扰的个性，我竟然当起了地主，并且还当得有滋有味！以前一向不读书的我竟然也敢谈读书，很有点李逵弄墨的味道。

本人是工科男一枚，家中的两位兄长都文采飞扬，其中一位兄长还是搞文学的，偏偏我，连本小说都懒得读，就是金庸的武侠小说，都是出国工作后在网上读的，上学时作文更是我最头大的科目，对成功学鸡汤一类的书更是嗤之以鼻，躲得远远的！

几年前等我真正开始投资地产，并读了很多地产投资的书，才意识到自己以前是犯了一个多么大的错误：书中有没有颜如玉到现在我也没看出来，但书中自有黄金屋此言非虚！像“知识就是财富”等话，以前以为是假大空，真的开始做地产后，才真正意识到这些话的分量！当今的社会是个规则的社会，房产的商机也全在规则里面，你知道的越多，机会就越多，如果你啥都不知道，不光你找不到机会，给你机会你也不知道是机会！

正所谓亡羊补牢，未为晚也。这几年开始读了一些书，尝到了读书的甜头，也渐渐喜欢读书了。几年来，光地产投资的书就买了近百本，还有别的鸡汤一类的书，读后真是受益匪浅，有不少书对自己的思维改变影响很大。这里说说几本对自己影响最大，自己喜欢的书。

1. The Millionaire Real Estate Investor，by Gary Killer

这本书在地产投资方面对我来说是醍醐灌顶的一本书, 作者 Gary W. Keller 是美国最大的地产经纪公司 Keller Williams Realty 的创始人和董事长。虽然我读这本书的时候已经有两个廉价出租房了，但这两个房子是我稀里糊涂跟风买的，当时并没有什么具体规划和目标, 人家说买投资房不错，可以赚点小钱，咱就跟着买！也不敢有什么奢想，不用说想赚到百万，连几十万都不敢想。 但当我看完这本书就明白了：就算只有三四万初始资金，以20年为期限，赚到百万也不是难事，只要肯行动！ 百万净资产对美国普通家庭并不是个小数字！

那么是什么使我如此确信呢？就是书中提到的成为Millionaire的四部曲：

1) Think A Million: 这个也不过是说买投资房的好处，让你要采取行动，不要只当看客！

2) Buy A Million: 这一步非常关键！要想拥有百万净资产首先得先买百万房产！但买百万房产需要不少首付，并不是短时间内能做到的，尤其对于资金不足的人，这需要一步一步来…

我们假定有4万起步资金，买房子20%首付, 又假定房子每年增值3%，那么买第一个房子5年后，增值就差不多有16% （1.03的5次方），再加上已付掉的贷款本金, 5 年下来就差不多20%，够下一个房子的首付了。再过5年就可以再买2个了。也就是说自己只需要出第一个房子的首付，10年后就可以有4个房子了。

但如果按照以上的速度，即便10年后买够100万房产，20年也很难达到100万净资产，尤其是减去通胀后，所以需要加快速度：

由于我们在这过程中并没有考虑现金流和现金流的增长，如果加上现金流速度又会提快一些。
3%的假定增幅是美国过去100多年的平均，我们能否找到一个增值潜力高于这个平均增幅的？如果能找到，哪怕是增速提高一点，也会有不少影响。
如果说前两点算是有些被动的话，那么主动采取BRRRR策略，买需要维修，且维修后能增值的房产的话，一年至少可以买一个，连续6年就可以买6个，也就差不多了！

我自己呢？一是因为利用了自住房的净值，起始资金不至4万；二是时机好，所以很快就买到百万房产的目标了。感觉很有点像本来鼓足全劲想跑百米跑，结果还没等使劲就发现已经跑完了。这也说明定的目标太低，需要提高目标！同时也说明有目标的重要性，没有目标就容易迷失方向，同时也会失去前进的动力！

3) Own A Million: 等你完成第二步买完百万，第三步你不需要做太多，让时间为你工作就行了：房客慢慢地就帮你把贷款换完了，你也就真正拥有百万了！

4) Receive A Million: 这一步是讲如何能使年净租金收入达到百万。当然，这不是一般人能达到的，至少不是我认为自己能达到的！所以这一步不是我的目标！

实际上，本书作者Gary W. Keller还写了一本比本书更早，更有名，也是姊妹篇的书，书名为 The Millionaire Real Estate Agent，这两本书的格式是一样的，甚至有不少内容都一样，当然这本书是针对地产经纪人的，据说此书是地产经纪人的Bible。此书我只是大体看了看，因为我对地产经纪不感兴趣。他的另外一本与地产没有直接关系的书，The ONE thing 也写得相当不错！

2. Buy And Hold Forever, by David Schumacher and Steve Dexter

这本书不像第一本 The Millionaire Real Estate Investor，第一本书我可以放心大胆地推荐给每一个人而不担心会有副作用。这本书我就不敢！此书可能是地产投资书中少有的（若不是唯一的）一本既坚持长期持有策略，但却强调房价和现金流的增长潜力而相对看轻初始现金流的书。作者的投资理念是：通过周密的分析和研究，投资有增长潜力的地区，哪怕初始的几年有负现金流。作者Dr. David Schumacher是地产投资界的前辈，也是个曾经的股票投资失败者，他从上世纪60年代25岁左右就开始投资地产，当时他的家乡洛杉矶地区的海边小镇Hermosa Beach破败不堪，他经过很长时间的分析和研究，觉得这个地方的未来潜力非常好：一是周边两个海边小镇都发展的很好，二是他发现他们的小镇直接靠海的房产数量有限，并且价格也不贵，所以他就买了好几个临海的房产，大多是五六单元的小公寓楼，比如当年买的一个8.5万的6单元小公寓楼现在的价格都超过3米了。他的不少物业初始的几年都是负现金流。到2006年他去世时，他的净资产超过2千万，并且他还捐出去不少。比较有趣的是，他的经营模式仍然是夫妻店式的小地主经营模式，尽管后来规模大了后他也雇佣物业管理，但主要还是靠他们夫妻俩自己管理经营。

必须说明的是，具体问题要具体分析。比如加州，房价和房租增长都很快，地产税率本来就不高，1978年又来了个Prop 13 限制地产税的增长，这就决定了加州的房产随着持有时间的增长，现金流会越来越好，所以初始几年少的负现金流并不可怕，几年后就可以变成正的了。像Dr.Schumacher在1960年买的一个6单元小公寓楼，价格是8.5万，初始现金流是每月负500。到2000年，房价是2.5米，现金流每月正7000，并且这个房子直到第七年现金流才打平。所以人家的本意也不是说一直要负现金流赌升值，人家知道最终会得到很好的现金流，只是需要时间。而在地产税很高的州，比如德州，如果买的时候就是负现金流，估计你一辈子都不见得能看得到正现金流的影子，这对于家庭收入不高的人来说，绝对是找死的节奏，所以任何理论都不要生搬硬套！

他的部分投资理念甚合我意：我自己资金匮乏，投资杠杆用得很大，又不自己管理，这就决定我的投资不可能有好的现金流，即便本该有好的现金流也早就让物业管理给糟蹋没了；而我自住房买的前十年（2002~2012）一个子没涨也给我留下了极深的心里阴影，也直接影响了我以后的投资决策。我的出租房都在远程，实际上我们本地的初始现金流并不比远程的差，而我最终选择远程的主要原因就是增长潜力。至少到目前来说，我的选择还是蛮不错的！

当然，Dr. David Schumacher开始投资时比较年轻，况且他的收入既稳定，又可以随时加班来补贴收入（他是个appraiser），所以他可以承受得了负现金流，而我承受不了。所以我对他的投资策略略有调整：我不在意有多少正现金流，但我很在意不能有负现金流！而我对增值潜力的期望也并不是太高：只要能超过美国过去100年的平均增值3%我就满足了！

人要知道自己在干什么，对收入稳定，经济实力雄厚的人，人家有资格投资增长潜力，哪怕初始是负现金流，并且这种投资手法很可能不需投入很多精力也能得到很好的回报。对收入不稳定，家底不厚实的人，就得好好扒拉扒拉自己的斤两了！

3. Real Estate Debt Can Make You Rich，by Steve Dexter

这本书有点偏门，是专门讲贷款的。封面的这句话：What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow （今天借的债务将是明天的财富），被我奉为神典！作者以前是做贷款的，你只要把这本书读明白了，你的贷款知识就比得上半个贷款经纪了。这本书之所以对我特别重要，是由于我自己家底薄，资金不足，所以我杠杆用得特别狠，经常做cashout refinance, 有的房子两年之内做两次cashout。有道是：久病成医，贷款做多了，自己也成了半个砖家了。我投资的房子都在远程，又不自己管理，自地产投资以来，我花的时间最多的是贷款，贷款方面知道的也就相对多一些！

不过，这本书是次贷危机以前写的，由于贷款政策总是在变化的，尤其是在经历了次贷危机的剧烈震荡后，贷款政策收紧了了很多，像书中提到的无收入证明贷款，现在早已是不可能的了。鉴于这本书有一些过时的信息，我并不想推荐给大家，但它仍然是我非常喜欢的一本书。

4. Every Landlord's Tax Deduction Guide，by Stephen Fishman

显然，此书是讲地产税务的。这本书我是2018年才读到的，读了后才知道读晚了，刚开始投资地产时就应该读。我强烈建议每一个地产投资者都读一读这本书，不管你是自己报税还是用会计师报税。如果你是自己报税，此书是必读之书，如果你是请会计师报税，读了后你也会受益无穷。

对我们每个人来说，税后能进自己口袋的那部分收入才是真正属于我们的，税前的光亮数字只是个摆设。只有多掌握一些基本税法知识，我们才能游刃有余，在财务上做出最有利于自己的决策。

显然，这一类的书是非常枯燥且晦涩难读的，尤其是对地产和税法知之不多的人更是如此。所以不要指望读一两遍就能完全读懂，这个不要紧，能读懂多少算多少。最好能在每年报税前读一两遍，坚持三四年。另外这本书每年都会有更新的版本，在税法大变之年可以再买本最新版本的。

其它地产投资书籍

如果说 The Millionaire Real Estate Investor 是带有启迪性的一部佳作，Buy And Hold Forever 只是讲了一种投资手法，Real Estate Debt Can Make You Rich 专门讲贷款，而 Every Landlord's Tax Deduction Guide则是专门讲地产税务。

如果你是地产投资新手，从来没读过地产投资的书，我建议你先读一下 The Millionaire Real Estate Investor，再读一下以下三本：

1）The Book on Rental Property Investing, by Brandon Turner

这本书比较新，实战性较强，作者Brandon Turner是Biggestpocket的主持人，最近几年出了不少地产投资的畅销书，像 BRRRR， House Hacking 等新术语都是他搞出来的。

2）Investing in Real Estate 7th Edition, by Gary W. Eldred

这是一本地产投资基本知识涵盖量非常大的书，作者 Gary W. Eldred 除了自己本身是个投资者外，也是个教育者（曾经是Trump University的教师和课程设计者），也到处演讲。我们知道，不管实战经验如何，很多教师知识面还是非常广的，况且作者本身自己也投资地产。这本书写于2011年，正是房地产泡沫的最低谷，作者在书中就断言当时应该是地产投资千载难逢的良机，可见还是很有见地的！

3）What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow, by Frank Gallinelli

这本书，作为一本参考书还是不错的。如果你对许多基本投资参数和ratio比如 Cap Rate， Cash Flow, Internal Rate of Return，Debt Coverage Ratio 等不明了，有了这本书你就可以去忽悠别人了！

结语

由于每个人投资的操作手法和侧重点是不一样的，喜欢的书也不可能一样，我的最爱不见得是你的所喜，这个很容易理解。

在次贷危机以前，地产投资的书并不是很多。次贷危机后，很多人投资地产发了财，就把自己当成是专家了。再加上现在是信息时代，阿狗阿猫任何人甚至不需要经过出版社自己就可以出版书（包括电子版和印刷版），所以现在市场上的书是多如牛毛，并且也分得非常细，有专门介绍远程的，BRRRR的， House Hacking的，Flipping的，Rehab的，AirBNB的，Wholesaling, Multi-Family, Syndication（私募众筹）的，Note Investing（票据），物业管理的，甚至有专门讲AirBNB税收的，总之是非常非常多。

有人愿意分享自己的知识，不管是出入什么目的，都是件好事，我们所要做的，是找出符合自己操作手法的好书并学习人家的成功之处就行。

你还甭说，书这玩意还真是好东西！

作者：建宁更新于2021/7/31 （原创于2018/2/28）

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