住在穷乡僻壤的巨大借贷优势

身处穷乡僻壤，对住在过米豪宅的湾区纽约等地的富豪们心生羡慕：啥时咱也能住在过米豪宅里神奇一把！

但住豪宅是有代价的：豪宅耗尽了他们的借贷能力！

银行和两房机构贷款是凭DTI来评估风险和借贷能力的。 而自住房在计算DTI是至关重要的（若不是决定性的话）！

我常常拿湾区的好朋友和自己作对比：他的自住房价格是我的5倍，也就是说， 如我们俩都买了自住房后， 他的收入必须要是我5倍才能赶上我的DTI（借贷能力）。

尽管湾区朋友的净值占总房产的比例比我两倍还高，并且他的收入比我也高， 但我可以很轻松地贷出款来， 而他要费好大劲，并受尽银行们的欺凌和白眼！ 原因很简单：我由于自住房的低房价而导致的低DTI是他望尘莫及的， 而我出租房的正现金流又使我的出租房对我的DTI没有丝毫负面影响， 甚至还有正面影响。 每当想到这些， 我便暗自发笑：天下的好事也不是都让一个人占了去！

当然穷乡也有豪宅，所以我劝年轻的， 尚处在财富积累期的朋友们在买自住房的时候， 千万要保守一些， 珍视自己宝贵的借贷能力， 等以后财富积累到一定的程度的时候， 我们也一样可以住豪宅， 过把土豪的瘾！

结语：

• 和我一样住在穷乡僻壤的兄弟姐妹们不要气馁， 我们有住豪宅的富豪们所没有的巨大借贷优势：豪宅耗尽了他们的借贷能力! 他们的房价是我们的5倍， 他们的收入也有我们的5倍吗？ 所以我们要利用自己的优势， 争取缩短与他们的差距！
• 要像珍视你手上的现金一样珍视你的借贷能力, 包括DTI 和信用分数(credit score)!

一位地产投资大师曾经说过这样的话：“若你的信用分数太高， 比如超过800，说明你没有好好利用自己的信用分数”。

注： 信用分数最低要保持在720，最好在740以上, 否则贷款会有麻烦！大师是让你好好利用信用分数，而不是让你有意糟蹋信用分数！

作者：建宁  写于2017/08/05  (转载须经作者本人同意) 

[jenning]

回复 'lzr' 的评论 :
说的有道理。

这就是为什么贷款公司要求必须要买保险。

[lzr]

其实穷乡僻壤的房屋贷款风险被高房价地区房屋贷款的风险更大。打比方说，高房价区的一个100万的房子，就算全烧成灰，还是能卖个80万，没有什么东西能把剩下的80万毁灭掉的，所以银行的这80万贷款是完全安全的。穷乡僻壤的20万房子，一旦烧成了灰，就只值一两千块了，银行的贷款就完全血本无归了。

[Sawmill]

回复 'jenning' 的评论 : Thanks! 是毛租金收入$15,000(月租金1250)。有道理，不增值，还是卖了省心～！Thanks again!

[jenning]

回复 'Sawmill' 的评论 :
一般来说，如果不自己管理房子（不管远不远程），房子又没增值潜力的话，是不值得投的。

你说的 $15000 是一年的毛租金收入吧？ 即便是净利润，没有增值潜力的话， 投的价值也不大。

[Sawmill]

诚心请教，我刚好有一个地僻天远的案例，求指点，谢谢你！在美国的一个小城市8600多人，县城也就3万多人口，现在卖房的市场好，可卖到23.5～24.5万元左右，0.41acer, 4卧，2个半厕，双车库，2300sq, 61年建造的，屋顶有裂缝，屋里的厨房的门上右角也有裂缝。当时买时就有以上裂缝，但是喜欢这座房子在小城市的中心，背靠一片小森林，而且房子是这一片社会里位置比较高的，视野开阔，风景秀丽。如果不卖，远程管理费12%/$1800，年租房收入$15000，年地税房屋保险$2000，本金贷款年$5400(其中货款月利息$200), 这种小地方的老房子值得投资吗？

[Sawmill]

既使有借贷能力，小地方的房子有现金流，但基本不增值～

[墨尔本大叔]

的确，借贷能力是个瓶颈，现在是有心无力啦。

有私营基金，利率却是比银行高出很多。