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住在穷乡僻壤的巨大借贷优势

(2021-07-23 10:28:56) 下一个

身处穷乡僻壤,对住在过米豪宅的湾区纽约等地的富豪们心生羡慕:啥时咱也能住在过米豪宅里神奇一把!

但住豪宅是有代价的:豪宅耗尽了他们的借贷能力

银行和两房机构贷款是凭DTI来评估风险和借贷能力的。 而自住房在计算DTI是至关重要的(若不是决定性的话)!

我常常拿湾区的好朋友和自己作对比:他的自住房价格是我的5倍,也就是说, 如我们俩都买了自住房后, 他的收入必须要是我5倍才能赶上我的DTI(借贷能力)。

尽管湾区朋友的净值占总房产的比例比我两倍还高,并且他的收入比我也高, 但我可以很轻松地贷出款来, 而他要费好大劲,并受尽银行们的欺凌和白眼! 原因很简单:我由于自住房的低房价而导致的低DTI是他望尘莫及的, 而我出租房的正现金流又使我的出租房对我的DTI没有丝毫负面影响, 甚至还有正面影响。 每当想到这些, 我便暗自发笑:天下的好事也不是都让一个人占了去!

当然穷乡也有豪宅,所以我劝年轻的, 尚处在财富积累期的朋友们在买自住房的时候, 千万要保守一些, 珍视自己宝贵的借贷能力, 等以后财富积累到一定的程度的时候, 我们也一样可以住豪宅, 过把土豪的瘾!

结语:

  • 和我一样住在穷乡僻壤的兄弟姐妹们不要气馁, 我们有住豪宅的富豪们所没有的巨大借贷优势:豪宅耗尽了他们的借贷能力! 他们的房价是我们的5倍, 他们的收入也有我们的5倍吗? 所以我们要利用自己的优势, 争取缩短与他们的差距!
  • 要像珍视你手上的现金一样珍视你的借贷能力, 包括DTI 和信用分数(credit score)!

一位地产投资大师曾经说过这样的话:“若你的信用分数太高, 比如超过800,说明你没有好好利用自己的信用分数”。

注: 信用分数最低要保持在720,最好在740以上, 否则贷款会有麻烦!大师是让你好好利用信用分数,而不是让你有意糟蹋信用分数!

作者:建宁  写于2017/08/05  (转载须经作者本人同意) 

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阅读 ()评论 (7)
评论
jenning 回复 悄悄话 回复 'lzr' 的评论 :
说的有道理。

这就是为什么贷款公司要求必须要买保险。
lzr 回复 悄悄话 其实穷乡僻壤的房屋贷款风险被高房价地区房屋贷款的风险更大。打比方说,高房价区的一个100万的房子,就算全烧成灰,还是能卖个80万,没有什么东西能把剩下的80万毁灭掉的,所以银行的这80万贷款是完全安全的。穷乡僻壤的20万房子,一旦烧成了灰,就只值一两千块了,银行的贷款就完全血本无归了。
Sawmill 回复 悄悄话 回复 'jenning' 的评论 : Thanks! 是毛租金收入$15,000(月租金1250)。有道理,不增值,还是卖了省心~!Thanks again!
jenning 回复 悄悄话 回复 'Sawmill' 的评论 :
一般来说,如果不自己管理房子(不管远不远程),房子又没增值潜力的话,是不值得投的。

你说的 $15000 是一年的毛租金收入吧? 即便是净利润,没有增值潜力的话, 投的价值也不大。
Sawmill 回复 悄悄话 诚心请教,我刚好有一个地僻天远的案例,求指点,谢谢你!在美国的一个小城市8600多人,县城也就3万多人口,现在卖房的市场好,可卖到23.5~24.5万元左右,0.41acer, 4卧,2个半厕,双车库,2300sq, 61年建造的,屋顶有裂缝,屋里的厨房的门上右角也有裂缝。当时买时就有以上裂缝,但是喜欢这座房子在小城市的中心,背靠一片小森林,而且房子是这一片社会里位置比较高的,视野开阔,风景秀丽。如果不卖,远程管理费12%/$1800,年租房收入$15000,年地税房屋保险$2000,本金贷款年$5400(其中货款月利息$200), 这种小地方的老房子值得投资吗?
Sawmill 回复 悄悄话 既使有借贷能力,小地方的房子有现金流,但基本不增值~
墨尔本大叔 回复 悄悄话 的确,借贷能力是个瓶颈,现在是有心无力啦。

有私营基金,利率却是比银行高出很多。
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