2022年投资总结-不声不响的第三年

2022年是我开始投资的第三年, 继续记录一下自己的旅程。今年的感觉就是不停地做买房子-修房子-贷款的循环，不过结果还是不错的，比去年提高了不少。

 

Education： 继续保持听每期Bigger Pocket的习惯。目前近700期的BP都听完了，而且比较喜欢的节目还听了不止一遍。很多期的讲座都是真金白银，非常有价值。投资房地产有很多需要学习的地方，有句话叫做你赚不了你知识以外的钱。所以要不断学习，才能不断成长，看到别人看不到的机会。如果想赚你知识以外的钱，一般要交智商税。有一期的嘉宾只有20多岁，说了一句话印象深刻，他说：“Everytime when I have a new problem,  I will study it thoroughly, so that next time it will not be my problem anymore. If you are facing the same problem every time, that means you are not improving.” 

 

Deal：

今年自己买了7个门，7个门里的4个是BRRRR，空手套白狼得到的。总买价56万，估值90万，租金9k，大概现金流总计3500。

另外，我看到的deal比我自己能吃下去的还多。实在想买，没办法就忽悠了两个partner。 

和第一个partner 买了12个门，其中有2房子（4个门）是BRRRR。总买价90万，房子估值1.3米，租金12K, 现金流4600。

和第二个Parnter买了10个门，有2个房子（3个门）是BRRRR， 目前正在做。有7个门出租。总买价95万，估值1.2米，目前租金8.5k，现金流2800, 全出租后租金可以到12k, 现金流可以到4-5k。

收获：

1）今年主要做BRRRR，白赚了7-8套房子，结合使用hard money lender，效率加倍。

2) 开始有partner, 可以有能力买一些大的deal， 有钱大家一起赚。目前都合作愉快。

3）随着track record 的建立，有私人愿意借贷了，这个比高利贷更方便一些,费用更低。 

4）房屋管理上有更有效率，有自己熟悉的装修工人，电工，挖地沟的，扔垃圾的， 通下水的，做房顶的。很多维修的事情都是电话短信搞定，尽量自己做甩手掌柜。

5）拿到了contractor 执照。明年开始试着自己给自己申请permit，和政府打交道更方便一些。

6）目前有2-3个lender合作很愉快，underwriting 过程简单明了，借钱容易上规模。

7）今年初完成了一个驱逐，没损失钱，完胜租客。另一个也快完了。地主是门生意，做生意就有赔有赚。所以有个别需要驱逐的，收不到钱的，就算亏损好了。这也是必修课，今年当地主的心态好了不少。

明年

1）改进运作的方式，提高效率，运营地更像一个business。

2)  继续买买买，更喜欢买package deal，或是公寓楼。效率高一些。

3) 合适的deal也会继续BRRRR，继续空手套白狼。

4）想买一个远程的房子做AirBNB试试看。

 

后记

前几天一个5unit 上市，要价35万。 第一时间联系看房，有3家出租，租金低于市场价。另外两个单元空着。看房后马上下offer 32万，可以做dual agent. Agent 说还有两个买家来看房子, 等了3-4天，终于seller 和我签了合同。把空的出租后，再提高现有租客租金，租金可以到4000以上。cash on cash over 20%.