高云堂Dallas

在得克萨斯州达拉斯地区从事房地产经纪工作多年。(Owner/Broker/Mentor/Investor/Author
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房地产投资的二十五个心得

(2020-01-19 18:43:52) 下一个

                                 房地产投资的二十五个心得

                                       高云堂2019年3 

                      (这是本人举办的房地产投资讲座的提纲)

 

一 能买就买,能不卖就不卖,孟母三迁不如狡兔三窟。

二 能买小的就不买大的,投资的房子面积越小租金回报越好。

三 能贷款就贷款,尤其是利率低的时候,财务杠杆是房地产投资必须的,会显著地提高   

    投资回报率。

四 能在好区买就在好区买,绝对不能在高犯罪率地区买,危邦不入,乱邦不居。

五 能早买就早买,房地产价值平均来说是逐年上升的,买的越早,价格应该越低。

六 租金要尽可能支付所有费用,正的现金流是非常重要的。

七 能买风险低的房地产类别,就不买风险高的。投资风险依次增加:住宅,购物中心,

      办公大楼,厂房,土地)

八 尽量在房地产上升期买,不在衰退初期买。

九 在一个小区内,买面积小,价格低的,不买大的,贵的。

十 不买豪华屋,豪华屋出租,需求少,空置率高,既然付得起高額的租金,那人家为什

     么不自己买。

十一 能独资就独资,不合伙,自己完全拥有,人与人之间的烦恼远远多于房子的烦恼。

        没钱就不买,等有钱了再买也不迟,房子是永远买不完的。

十二 能低买就低买而不是高卖,低买高卖是理想,低买平卖是现实。

十三 擅于利用房地产投资的财务工具:Cash out, Hard money,用别人的钱来投资是房

        地产投资的最高境界。房地产投资的渠道五花八门,Wholesale, Flip,Foreclosure,

       Auction, Lien sale, Tax sale , Estate sale 等等,精于这些门道的投资人往往可以获

       得很高的投资回报。

十四 房价上涨的幅度远远高于租金上涨的幅度,房子的增值是投资房地产的最重要目

        标,现金流其次。

十五 房子价格越高,租客越多,因为买不起房子只能租而不是相反,所以,房地产投资

        在房地产价格高的地方越活跃,这也是为什么大家都在发达的大城市投资房地产

        的原因。

十六 房子持有越久,效果越明显,贷款本金越来越少,租金越来越高,增值越来越大。

        要有耐心,不要遇到一点挫折就卖房,或者频繁折腾,卖出买进,中长期持有才是

        硬道理,抗战还需八年,何况投资房地产。

十七 筛选房客是房地产投资的关键因素之一,筛选房客不是要找信用分数高的而是拒绝

        可能的坏房客。

 十八 避开学生类短期房客,以劳苦大众的家庭为主,减少房客的流动性才能确保房地

         产投资的盈利性,同时尽量不分租。

十九 房客租的越久越好而不是房租越高越好,每次换房客大约要花费3-4个月的租金。

二十 能不Eviction(驱逐房客) 就不Eviction, 人生无定时,天灾人祸,房客有难,能

       帮就帮,实在帮不了,再去法院也不迟。

二十一 德州是保护房东利益最好的州之一。因为共和党执政,Eviction(驱逐房客)程序

           简单, 每月开庭两次。Writ of Possession(法警强制驱逐)快速,费用低廉。

二十二 房客押金能退就退,能多退就多退,不要做恶房东,好合好散,不好合也要好

          散,房东是万金之躯,不要和房客同处在一个道德底线。

二十二 做一个好房东,良好的心态是必要的,钱,尤其是几十,几百元根本不是问题,

           凡是能用钱解决的都不是问题,多数问题就出在几十,几百上。

 二十三 知彼比知己还重要,熟悉各种联邦,州,市,HOA的法律和规范,不要不懂装懂

            ,更不要乱来,你希望房客不乱来,首先你先不乱来。

二十四 八十年前底特律,四十年前洛杉矶,四十年后达拉斯。

 二十五 房地产是积累财富的最好途径之一。

             对于广大的中产阶级,房地产投资是可行的,容易操作,几乎家家户户都可以做

             得到,实现从无产阶级,中产阶级到有产阶级,地产阶级到资产阶级的华丽转

             变。

 

 

 

 

        

           

      

 

 

 

 

    

 

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评论
西湖孤山 回复 悄悄话 很有道理。支持。
魅力野花 回复 悄悄话 Great! Good ideas! Thanks.
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