房地产投资的二十五个心得

                                       高云堂2019年3月 

                      （这是本人举办的房地产投资讲座的提纲）

一 能买就买，能不卖就不卖，孟母三迁不如狡兔三窟。

二 能买小的就不买大的，投资的房子面积越小租金回报越好。

三 能贷款就贷款，尤其是利率低的时候，财务杠杆是房地产投资必须的，会显著地提高         投资回报率。

四 能在好区买就在好区买，绝对不能在高犯罪率地区买，危邦不入，乱邦不居。

五 能早买就早买，房地产价值平均来说是逐年上升的，买的越早，价格应该越低。

六 租金要尽可能支付所有费用，正的现金流是非常重要的。

七 能买风险低的房地产类别，就不买风险高的。投资风险依次增加：住宅，购物中心，

      办公大楼，厂房，土地）

八 尽量在房地产上升期买，不在衰退初期买。

九 在一个小区内，买面积小，价格低的，不买大的，贵的。

十 不买豪华屋，豪华屋出租，需求少，空置率高，既然付得起高額的租金，那人家为什        么不自己买。

十一 能独资就独资，不合伙，自己完全拥有，人与人之间的烦恼远远多于房子的烦恼。           没钱就不买，等有钱了再买也不迟，房子是永远买不完的。

十二 能低买就低买而不是高卖，低买高卖是理想，低买平卖是现实。

十三 擅于利用房地产投资的财务工具：Cash out, Hard money,用别人的钱来投资是房           地产投资的最高境界。房地产投资的渠道五花八门，Wholesale, Flip,Foreclosure,           Auction, Lien sale, Tax sale , Estate sale 等等，精于这些门道的投资人往往可以获         得很高的投资回报。

十四 房价上涨的幅度远远高于租金上涨的幅度，房子的增值是投资房地产的最重要目             标，现金流其次。

十五 房子价格越高，租客越多，因为买不起房子只能租而不是相反，所以，房地在房地           产价格高的地方越活跃，这也是为什么大家都在发达的大城市投资房地 产的原因。

十六 房子持有越久，效果越明显，贷款本金越来越少，租金越来越高，增值越来   越 大。 要有耐心，不要遇到一点挫折就卖房，或者频繁折腾，卖出买进，中长期持有才 是 硬道理，抗战还需八年，何况投资房地产。

十七 筛选房客是房地产投资的关键因素之一，筛选房客不是要找信用分数高的而是拒绝            可能的坏房客。

 十八 避开学生类短期房客，以劳苦大众的家庭为主，减少房客的流动性才能确保房地               产 投资的盈利性，同时尽量不分租。

十九 房客租的越久越好而不是房租越高越好，每次换房客大约要花费3-4个月的租金。

二十 能不Eviction(驱逐房客） 就不Eviction， 人生无定时，天灾人祸，房客有难，能帮          就帮，实在帮不了，再去法院也不迟。

二十一 德州是保护房东利益最好的州之一。因为共和党执政，Eviction(驱逐房客）程序             简单， 每月开庭两次。Writ of Possession(法警强制驱逐）快速，费用低廉。

二十二 房客押金能退就退，能多退就多退，不要做恶房东，好合好散，不好合也要散，               房东是万金之躯，不要和房客同处在一个道德底线。

二十二 做一个好房东，良好的心态是必要的，钱，尤其是几十，几百元根本不是问题 凡             是能用钱解决的都不是问题，多数问题就出在几十，几百上。

 二十三 知彼比知己还重要，熟悉各种联邦，州，市，HOA的法律和规范，不要不懂装                懂 ,更不要乱来，你希望房客不乱来，首先你先不乱来。

二十四 八十年前底特律，四十年前洛杉矶，四十年后达拉斯。

 二十五 房地产是积累财富的最好途径之一，对于广大的中产阶级，房地产投资是可行   的，容易操作，几乎家家户户都可以做的得到，实现从无产阶级，中产阶级到有产阶级，地产阶级到资产阶级的华丽转变。