德克萨斯房客驱逐(EVICTION)理论与实践(5) SECTION 8

                       德克萨斯房客驱逐(EVICTION)理论与实践(5) SECTION 8

        在这里，我谈一谈关于驱逐有政府补助房租的房客的情况，政府补助房租（Government subsidy rent) 有几种，其中最常见就是所谓SECTION 8。相信很多房东都知道，也有很多房客是SECTION8， 我由于刚开始做房地产投资和物业管理时，就把SECTION8 排除在外，所以自己并没有驱逐SECTION8 的经历，以下内容多是从听法官讲课时的笔记来整理的。

  1. 几乎都要律师去驱逐

     因为SECTION8 是由政府支付全部或绝大部分房租，一般就不存在因为不付房租而去驱逐的情况，那么就一定是律师去驱逐，这一点很容易理解，房东自己或这PM都不可以符合州政府的要求，因为不是不付租金而是其他的原因，导致房东要房客搬走。

  2. 发3 天通知的特殊要求

      只能发挂号信和收到的回执收据才行，不能用其他3 个方法（送去，平信，贴在大门里面），目的是在法庭上，被双方律师都接受，没有异议机会。

     同时要书面通知PHA,而且在发3天通知之前，先要发出书面警告（记住所有的都是书面）所有的警告，书面通知，3 天通知统统要给PHA备份， 有时候，PHA也会有其他的特殊要求，比如这次病毒危机。

  3. 驱逐的原因

   被房东驱逐的原因五花八门，没有固定的模式，

 1） 违背租约

     比如，养了恶犬，一只或几只，攻击邻居大人和小孩，造成人体伤害。或者在后院要鸡，鸭，种大麻，或者在家里接客。

 2）刑事案件

     这一类是最常见也是最可怕的，凶杀，暴力，枪击，性犯罪，盗窃，当然贩毒就是小案子了，如果你的房客不幸与这些事搅和在一起，不驱逐怎么办？

 3）环境与健康

     房客没有以上的问题，但做的事情违背政府或HOA的规定，对环境造成污染，比如在后院修车，把废机油倒在院里或车道上。

 4）其他：有很多可能我们从来就没想到过的事，比如在家里养几十条狗，繁殖卖狗赚钱。

      当然以上驱逐原因不仅是SECTION8 的，非SECTION8 的房客也大量存在，绝大多数是好的，只是个别的情况。

       当年法官的讲完之后，法官说欢迎我们去他的法庭去旁听，看看驱逐的实际情况，我就去了一次，从那之后，我就决定不在高犯罪地区（烂区，枪战区）做房地产投资或任何的业务，你不仅会否定人是由上帝造的，也会否定人是由猴子进化来的。

      所以，我建议你是个新的地主，或者要加入地主的阵营，不妨到你那个城市犯罪率最高地区的驱逐法庭去旁听一次，受一点阶级教育之后，再想想要不要去那投资。