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“奶牛和现金“:我们在中西部收购DOLLAR GENERAL的故事

(2020-01-15 14:52:15) 下一个

自从到了投坛,发了不少理论总结的帖子。虽然自认是干货,但的确与“文学城”的“文学”两个字有些差距。所以写一个收购的真实故事,希望以此作为向大家靠拢的基点。

收购的对象是在威斯康辛州的小镇CASHTON新建的DOLLAR GENERAL 店。之所以在威斯康辛州,是因为这是我在美国的故乡。我相信我们旅居美国的华人,除了中国的家乡之外,在美国也同样一个称为家乡的地方,一个开始人生新的篇章的地方。

威斯康辛的自然环境非常优越。有许多湖泊和绿地。据说,所有的湖泊都是冰川融化形成的。经济方面,最有名的是它的奶制品。制作工艺应该是从德国、瑞士和北欧的后裔传过来的。但威斯康辛除了农业之外,还有不少高附加值的制造业和金融保险产业。例如大家熟悉的GE HEALTHCARE, ROCKWELL AUTOMATION, SC JOHNSON, HONEYWELL,NORTHWEST MUTUAL, MANPOWER, EPIC, 等等。所以,这个州和大湖区的其他州相比,经济形态相对更加多元化一些。

之所以选择DOLLAR GENERAL这个租户。是因为它的信用等级很高,是BBB。而且所有的店都是总公司的信用担保,不像许多其他的便利店和快餐店,差不多都是加盟店。加盟店的财务稳定性会差一些。

DOLLAR GENERAL是美国最大的廉价微型超市。卖的东西就像一个缩小版的WALMART。排名FORTUNE 500的123名。全美一共有15000多家。它从美国的东南部TENNESSEE起家。逐步发展到全美国。DOLLAR GENERAL通常在小镇或者大都市的远郊区选址。服务的对象是中低收入群体。因为价格低廉,DOLLAR GENERAL在上一次的经济危机中迅速壮大。他们的价格和偏远的地段,往往让AMAZON无法竞争。因此,DOLLAR GENERAL是一个抗经济危机,抗网购的好的NICHE。

这个DOLLAR GENERAL的投资是一个NNN的投资。DOLLAR GENERAL作为租户,负责所有的维修维护、保险、地产税、甚至翻新。作为投资者,只要负责收租金,不用做任何的管理,也不用担心维修维护成本的增加。租约长达15年,之后有4个5年的延展期。租户可以选择是否延期。由于租户的信用等级很高,基本面很强,15年内违约的风险几乎没有。唯一的风险是15年后是否会续约。

DOLLAR GENERAL这几年扩张得很厉害。尤其是在南部、东南部、和五大湖区的东部。扩张太厉害的地方,将来不续约的可能性就会高。同样在大湖区,MICHIGAN有511个店,而WISCONSIN只有169个。所以,在MICHIGAN新开的店,往往地段没有WISCONSIN的好。15年后关张的可能性也大一些。

我们也问了WISCONSIN专门做DOLLAR GENERAL的朋友E。E原先是做APARTMENTS的,后来嫌管理租户烦,把APARTMENTS全都卖了。买了好多个DOLLAR GENERAL。他买的有许多是租约快到期的。回报很高。据他说,所有的租约都延期了。整个WISCONSIN,他也只听说只有几个没有延期。E是WISCONSIN本地人,DOLLAR GENERAL的实战经验非常多。我们在外州,还是投一些长租约,回报低一些的踏实。

我们也查了DOLLAR GENERAL的年报。SAME STORE SALES的数据很好。每年的销售额都有2-4%的增长。每尺销售额231美金,每尺租金10美金,租金支出的占比合理。

因为要找到租约最长的DOLLAR GENERAL, 我们就找到了不少新建在建的项目。DOLLAR GENERAL的开发商,往往和DOLLAR GENERAL有很好的关系。一下次建几十个。我们找到了这位开发商,把他的项目按照地点、价格、人口数量、人口增长、人均收入等参数统统在EXCEL上列了表格作比较。把每个小镇的经济形态和人口趋势做了分析。

CASHTON是我们的选择之一。整个小镇没有别的DOLLAR 店。小镇的领头行业是奶制品加工。美国著名的牛奶品牌ORGANIC VALLEY的总部就在附近。几年前,总部大楼发生火灾。后来ORGANIC VALLEY在CASHTON新建了办公楼和DISTRIBUTION CENTER。因为这个原因,CASHTON的经济得到了很大的提升。

整个CASHTON除了DOLLAR GENERAL之外,只有一个加油站便利超市。只有3000尺左右,在小镇的老街。而小镇新一些的设施和居民区,都在老街外的区域。所以,我们觉得这个小镇的人口可以支持这两个店。DOLLAR GENERAL的价格和原来的商店相比,也更有竞争力。

真正让我们决定下来的还是这个DOLLAR GENERAL的地段。这个地段处在贯穿小镇的东西向动脉的大路上。老街在镇子的东侧,而新建的ORGANIC VALLEY的办公和DISTRIBUTION设施,在小镇的西南角。小镇的发展也会往ORGANIC VALLEY的方向发展。

紧挨着DOLLAR GENERAL的西侧,是小镇的医疗中心。东侧是小镇的小学、教会和高中。南侧,是运动中心。北面是居民区。我们相信,学校、医院、教会都是很难搬走的。他们会几十年一直存在下去。他们的存在,是对我们这个地段非常好的一个背书。也是将来DOLLAR GENERAL续约的 一个很好的SIGN. 万一不续约,我们相信这个地方也可以改造租给别的商家。

小镇的名字, CASHTON也让我们感到很吉利。CASH是现金,TON是TOWN的意思。加上出奶牛。完全符合我们追求CASH FLOW的投资目标。100多万的投资,每年7%, 15年的安全回报。这样15年还本之后,额外的收入就都是净挣的。不是大奶牛,算是安全稳定产出的小奶牛吧。微笑

 

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