选择净租赁地产的要点是什么？

选择净租赁地产的方法可以总结为“一个中心”，“两个基本点”。一个中心是：以有利于租户运营为中心。两个基本点是：1.防范租户违约风险；2.防范租约到期后转租风险。

投资者应该时刻牢记，商业地产价值的根本决定因素是能否让使用者（租户）获利。地段、车流和人流密度和形态、面积、设计布局、出入便利、建筑质量、社区发展、交通便利、人口密度、家庭收入、现有和潜在竞争设施等因素都会影响租户经营的便利和盈利。

对于租约内的租金收入部分，投资者不仅要追求租金的高收益，更要把握租金收入的稳定安全性。投资者需要分析租户的财务运营和信用状况。最好，租户是信用等级很高的大公司。 通常认为标普信用评级在BBB-以上，就是优质的信用评分。这样的公司违约的可能性就非常小。

如果一定要收购信用评分等级低的，或者没有信用评分的，就需要很仔细地分析该租户的三大财务报表，包括资产负债、损益表、和现金流。另外，也需要深入了解该租户所在行业的市场基本面。

难度更大的是对将来租约期满之后的风险把控。租户是否可以续租，如果不能续租是否容易转租给其他租户？这个问题实际上也是投资净租赁物业很容易出现偏差的地方。

评估租约期满后风险，首先要看地产本身的质量：地段、面积、布局、停车、交通、周边配套、社区质量等等。只有高质量并且适合租户稳定运营和发展的房地产，才可以让租户一心一意地留下来，才可以让别的租户争先恐后地抢着进来。

选择“好”的地产有许多窍门。例如，许多商家希望他们的商店设在靠近街道的位置，便于招揽顾客。因此，这样的地产应该越“暴露”，越有价值。

投资者还需要看现有的租金是否和市场的平均租金水平是否一致。有不少净租赁物业的开发商为了招揽租客，免费给租客提供高质量的内部装修和设备。作为回报，租客同意支付高于市场平均水平的租金。这种现象在装修设备占比高的物业类型里面表现得尤为突出。例如餐馆、咖啡店、办公设施等。而装修设备占比小的物业类型，例如仓库、折扣店等就会好得多。

从另一方面来说，市场租金也会随着整体的通胀水平上涨。所以，如果一开始的租金比市场高了20%，10年后就会和市场水平一致。投资者在计算总体回报时，应该有清醒的认识。

最后，投资者应该看一下周围和租客类似对的竞争设施的情况：同类的服务设施是否已经过剩？租客的销售额和客流怎样？停车场是否停满？周围是否有在建和拟建的竞争开发项目？是否有许多空地或者闲置待改造的可开发地块？所谓的“Barriers of Entry”是否够强？