现在房产市场应该怎么办，是买，是卖，还是稳住？前几天看到建宁的新博文“静观其变不是不作为”，说出了好多人的心声，附和者人山众海，于是借此机会来换个角度来讲问题，我觉得静观其变不如伺机而动。
今年以来的形热是大大地不妙，利率在节节攀升，不得不说房产买卖不管是自主还是投资都有点“套牢”的感觉，这里的套牢不是指亏钱，而是资金锁住的套牢，无法自由流动的套牢。自住买第一套房的，房价似乎还没降，购买力已经打了三分之一的折扣，都说去年房价涨得没边儿我抢不到要等等，等等的结果就是要花更多的钱买同样的房，真是含着泪咬着牙为了娃上刚需。住着一套想换自主房的也开始犹豫了，2.x%的利率换成6.x%甚至更高的利率，我岂不是傻到家了；换到投资者这边也没好到哪里去，搞flip的感觉房子不太好卖了，越发着急上市，这个时候观察谁穿着裤了谁光着屁股就可能比较清楚了，Bloomberg也出了新文章“Home Flippers get burned by US housing market’s sudden slump”；搞BRRRR的朋友们也卡在了最关键最不可控的一个R（贷款）上，因为按照上升之前的利率，重贷之后还有现金流，新利率直接把大家打回地面甚至水下，那到底要不要把白狼全部掏出来呢，这真是另一个灵魂拷问；搞入门商贷的算是稍微高级的BRRRR, 说高级也就是可以靠降低空置率，加强管理，甚至投入去做装修，最终提高租金来人为创造升值，但是创造出来的价值如果想拿出来，就更需要那个不可控的R了，收益原本是想返还给投资者自己还能赚一笔，或者拿出钱来投入新的项目实现指数极的发展和增长，结果利率一升高，不仅借贷成本升高，银行也要求多起来卡着我借贷的脖子，真是处处不舒服，所以建宁前辈的建议静观其变不失为好建议，也是容易的好建议。
但是未来动荡的利空的市场也是投资的好机会，某次我评论DD美眉说也许未来两三年会是我们在08之后才进场的菜鸟投资者很长一段时间最好的机会，我也准备分门别类说一说。比如咱们论坛粗略大致可以分为两类人，一类人刚开始有投资理财的萌芽，可能也还买了自己的自住房，但投资方面还在观望和学习，如果还在过去两年尝试了一些股票，估计现在都被砸晕了；另一类人，咱甭管有几个门，少到几个门的，多到某些老大前辈上千上万个门, 都算accredited investor吧。后者的朋友们，每个人都有投资的逻辑，也有千奇百怪适合自己的玩法：有建宁前辈这种自己的投资房都没见过，追逐增值时机的投资方式（这个真心牛），目前看不到合适的机会，暂时不投很好；有朽哥这样盯着自己的一亩三分地，在宇宙中心的加州已经有了三四十房，真是进可攻退可守，有机会就上，没机会继续游轮躺（游轮躺着也能顺便上，就是这么牛），暂时或者以后不投也罢（自己瞎说的，说不定朽哥正在继续买）；当然也有我这样也算新晋又有点装资深的投资客，就是喜欢房产，不怕麻烦乐此不疲，在现金流就是房产投资生命线的基础上，尽量买有人口流动，学区好，房租配得上房价的好区，做buy and hold的投资者，其实反而就该有机会就出手。我相信建宁前辈的建议首先是更多针对第一类朋友的，咱们是真心希望那些刚开始想投资房产的朋友们，别试水在目前能看得见的山顶上，咱并不指望新手们能有耐心地等到若干年后柳暗花明的时候再来感谢；当然还有就是每个人按照自己的方式玩，网上苦口婆心劝人投资多吃力不讨好，劝人收手还是表面讨巧的，最终毕竟开心数的是自己的钱，若晚上流的也是自己的泪。
所以我来强调“伺机作为”也是肯定是有条件的，我的投资逻辑已经见上，但是投资思维上为什么觉得未来几年中才会有最好的机会呢？因为前几年甚至十年都是卖方市场嘛，来就我切身亲历讲讲买家在卖方市场里有多卑微：我们家从2016年换自住房开始就很卑微，那时的麻省中部，还不是波士顿市中心，只是郊区小镇中产住房，像模像样的出来就几天就pending，我们真是买房以来从来不知道买房期间有人还敢要房检（因为要就没机会了，于是刚开始都是过户了自己才花钱去房检），永远都需要加价，永远都有multiple offer, 时时需要决定自己的best and final。咱们这里的房，还不是你们阳光带看到的新房呀，几年新的都有人挑剔，十几年就算旧的，我家自住房投资房都算在内，放在麻省中部这一亩三分地，1979年是买的最新的房，最老的说出来吓唬你一下，1800年的（是的这个房子过户前我们也没有房检）。2018年领导考了一个房产经纪执照，主要是方便看房，因为确实周一出来的房，不及时看，周二周三pending的比比皆是，之前虽然是有跟长期合作的经纪朋友一起，但是看个大半年下offer也抢不到，经常着急着陪看，连朋友到最后都只派助手出来给开个门，久了连助手都颇有微词，于是在2021年中被迫启用自己的执照，还有谁做经纪比自己更没有怨言更尽心呢？另外有个现象不知道朋友们注意到没有，去年那种火爆的房市，我的好多博士毕业，头顶上顶着这师那师头衔的朋友都纷纷有了经纪职照（这有什么好说的，我们也有）都当上了卖家经纪，都在牛逼轰轰地在朋友圈里晒收益（是的咱不仅有羡慕嫉妒恨，也就可以大概知道这行业门槛太低，因为买卖经纪对房子的了解还不一定如我们，所以整个房产中介服务业质量也是参差不齐，买家更卑微了。。。）。那些文章播客里讲的什么creative financing，什么0首付玩转房产等等，对不起卖家市场谁陪你玩这些，seller financing凭什么，咱房子好卖能变现，直接就没风险拿钱；低于25%的投资房首付，也很难找到银行贷给你（还能接受的利率），hard/private loan当然有，但是对你的资产/收入/经验也是挑剔的，他们的费用利率也着实不低，你要是能吃到肉，他们就不满足于只喝汤，如果你项目选得不好算得不准拖得时间久，他们吃肉你喝汤甚至你只能看着也是很有可能的；越是卖家市场，咱有着有限资金的初极投资人就越吃亏。
而如今，这跷跷板终于有往买家这边倾斜的意思和举动了，买家可以在生意谈判中开始有点话语权了。比如那些传统的本来是保护买家的条款终于地终于可以加回来了，对的我们这里就是指房检，还有loan(appraisal) contingency，有了这些终于可以给买家多一点点条款保护，可以借房检再谈一点点钱下来，也能在不小心查出房屋大问题，或者贷不到款的时候全身而退。再比如我们终于可以开始讲点价了，因为房价高歌猛进的时代戛然而止了，专业的不专业的卖家买家心态都发生着激烈着变化，供需不断拉据，最后呈现出来的总和有个特别正式的名字，叫做市场。在一场谈判里，你卖家着急出手的，着急变现的，不管出于什么原因一着急就需要调整心理预期，就会深刻地自我暗示觉得过了这个买家这村就有可能没有下家店了，所以慢慢地有了一些基于叫价的价格调整，或者慢慢地市场也驱赶着把叫价修正到合理范围内。这个情形下，也是一场心理站，比就是谁抗得久，看是卖家更不怕持有成本或者买家不怕机会成本，当然这时也是有可能跳出一个比我这个买家要求低的小三，把对方抢走了，所以拉据战也要适可而止。。。
我说以上这些都是容易找骂的，因为人的某些共通心理是很难克服的，比如买涨不买跌，想去年前年的ARKK，或者比特币，或者特斯拉，比如工资怎么涨也追不上的房价，这些商品天天都在涨的时候，那种怕错过的心理就会促使人们一涌而上，比如想想我们那些都不投资房市的朋友们，有多少都是在过去一两年里开始买了自己的第一第二个投资房；而今年股市一泻千里，部分个股都已经脚踝斩，利率也开始倒逼房价的时候，那种怕更跌的心理只会捆住人的手脚，ARKK，比特币没人敢抄底了，当年捧女股神捧得有多厉害，现在踩得也更狠。房子更不敢买了，毕竟房产的某些劣势又显现出来，需要更多的资金，不太容易变现等等。在这种情况我还觉得应该伺机而动，那什么样的机会是好机会？当然每个人的投资回报要求是不一样的，所以我只是就我自身举例（我们目前还是在美国麻州中部，只投资人住的房子而没有涉及到其它business，先写下免责协议）来抛砖引玉：那就是还是好区好租客群体，以现在的房价，以现在的利率，算下来还能达到我的现金流标准的，比如一个门能有至少300块以上的收益，那就是比如去年120万的多家庭，因为我的PITI每个字母的成本都在增加，如果想达到一样的现金流，今年下半年对不起只能出到95万了（对的这房价是要打20%折扣的），卖家如果你着急出手，我可能还能再要一点closing cost。有些朋友在此处就会说，你说的这个我还可以闭着眼睛跳呢，这样的deal哪里找？Deal如smlandlord老大所说乃是最不缺的东西，君不见经济的任何周期，你在亏钱，就总有人在赚钱，deal当然不可能满大街都是，在任何时候就是需要瞪大眼睛认真找寻的。而且以上两种情况即高价低利率，或者打折价高利率相比，虽然对我而言收入支出差不多，当然是要无脑选后者嘛，因为利率在不断升高，我们也锁定了相比未来一段时间更低的利率；如果利率降低，总是可以重贷嘛；最后达到现金流和增值两重韭菜可以收割。是的越这样说越会有人追着我说这样的deal根本找不到，我还真可以抬杠我们刚就买了一个，数字如上面也都实打实地告诉你了，那你就会疑惑问这样的卖家，这样的卖家经纪为什么要这么打折卖，根据我们分析卖给我的还真不是什么傻瓜，卖家至少算是一个1%的富豪，市场上总有人要重新优化调整资产配比，他觉得远程麻烦于是成了我离得近的机遇，他卖房的钱可能做他更擅长更能赚钱的，我觉得这样的交易其实是双赢的。
只举了一个自身的例子，当然不代表整个麻州中部，更不代表绝大多数的美国地区，更不可能代表你所处在欧洲，日本或者其它国家，但是我相信只有一直在市场上，一直有着这样的资金和思维准备，才有可能在海量信息中寻找机会，而且房产投资这个东西，就是经历经验有加权作用的一个行业，多一个房子，就多学习了解一个镇，多锻炼自己的管理能力或者逼迫自己去考察一个新的包工头，汗滴男，管理人员等等，一步领先，就是很容易做到步步领先。人都说最终生意要做大，是做人的生意，在房产投资这张投资大网里，你买的房可以看成是一个个节点，靠节点你借机认识了新的经纪人，新的卖家，新的贷款顾问，新的律师，新的职业房地产执业者，凭空交流是很难织成这张网的。我这样的鼓励不仅仅是面对我们这些已经有着几门几十门的小地主，甚至也是鼓励新人的，没自住房那更要刚需买，买不起自己的梦想房，就小一点儿的，再差一点公寓也不错，我都一直能找到有现金流的投资房不就能倒推这样的新人能买到比租金划算的自住房吗？而且相识相知一套房能学习到的东西很多，供暖空调，水工电工，屋顶外墙，车道栅栏，更不要提飘泊异乡的我们，在自住房里能有的家庭的安定感，要再有投资意识的，那就如某些朋友建议的house hack，买个2-4家庭，自己住一门，租出其它门，不仅自己的养房成本大大降低，同时也可以尽早学习上那门与房产投资相关的比如房屋管理和租客管理的必修课。
是的，以上说了很多，其实只证明了人人都应该有房产投资，而且越早开始越好，但是就一定要是经济晦暗不明，房价高居不下的当下吗？我的建议仍然是：是的。我不敢说一到三年，但是二十年往回看，现在也是低点。但是要想买得更物超所值，1块花出1块2的可能性，那就是总得牺牲点什么，或者自己总得多付出点什么，在任何市场都不可能既要又要还要，如果是普通住宅既要现代，装修新，又在位置好，学区佳，那就还是价格低不了，你也抢不到；在现在买方市场的情况下，不仅要找一些平衡，房子的位置和布局没法动也不好改，就可能要牺牲一些内部装修条件；还有一点也很重要，别省那三瓜两枣的钱老想找有rebate的老中经纪，找些更会交流更能知道卖家想要什么的买方经纪，照顾对方的心理，交房时间等等，提前跟贷款经纪套上话，知道自己能拿到什么样的产品和条件，才能在每一步对后面一步有心理预期和备选方案，才不用含恨慌张上网来骂这个在坑你，那个在害你的（谁有闲心干这事）。
但是的但是，人生各种反转：追求更高的收益，就必定要有更高的风险，即使是非常激进的我们，也不可能完全无脑往上冲的，你还是需要问自己这些问题：哪些是真正好的deal哪些反而是坑，什么样的房产更能顶住可能的经济衰退的冲击，买了之后跌了多少会影响自己的心理状态，家里人能不能做到理念一致，做决定稳准狠，你们如果不是全职的房产投资者，那么自己的工作有没有稳定性（没有就得赶紧跳呀，别当温水煮着的青蛙），有什么足够的现金储备等等。这里列举得更多，就会越来越有劝退的感觉，其实我这整篇文章都是劝进的呀，我觉得在这一行业里够久，经历得越多，有更多的职业人士可以依靠来做决定和解决问题，就会越稳若泰山，游刃有余，在去年的市场里也可以找冷门的别人看不懂所以不跟你抢的有潜力的房产；或者今年的市场里看清谁想跳水的能low ball或者非常规方法买到心仪的去年抢不到的房产，所以我为啥劝进，就是只有进，你才能经历经验越多；有时也只有进，才会发现书本播客里不曾听到也颠覆自己思维的各种机会，现实生活真的是比影视作品或者旁人经历都精彩。
