昨天的年终总结发了之后，获得网友的这条提问：自住房用cash out refinance还是HELOC出来买投资房，哪一种更好？简单的回答是it depends，说了等于没说，且很滑头；详细展开讨论的话，几句话不容易说得清楚，所以另开博文来探讨。
对于广大华人来说，都会拥有自己的自住房，而且往往自往房还是人生的最大一笔支出（投资），于是我见过很多人，都会费尽心力地努力还房贷，攒点钱马上还点本金，发了奖金也赶紧投进去，一般也就十年出头就能获得一套无房贷的房子。这种做法无可厚非，尤其是以前房贷利率比较高，花50万买的房子，还贷能还出100+万，听起来就是很“震惊”很抢钱的事情。美国的房贷利率在近年来呈现逐渐下降的趋势，甚至在新冠疫情之后，跌到了相当低的程度，所以好多朋友也一路重贷，自住房的房贷一般都能做到no point no cost, 每月少还不少钱，傻子才不做呢，然后仍然可以努力多还本金，还是十来年还清贷款，得到一套可能市值75万+（甚至某些地区涨至上百万也并非不常见）的房产；自住房之外，广大同胞也喜欢置产（我们怎么就这么喜欢买地买房子呢？），一般都能有一些投资房，2-3个是最常见，再多房产的地主也不少见，移步投坛就能一抓一大把。
而这里的问题：自住房增值套现用于房产投资，不是用于自家装修升级，也不是用于炒股或者消费享受，那么到底使用套现重贷还是HELOC更为合适呢？套现重贷是重新更新主要贷款，最好是得到降低利率+拿到增值的钱这两重好处（如果有时只能拿到一重好处，也未尝不可，具体情况需要具体分析）；HELOC是二级贷款，在主要贷款继续生效的同时，把房屋净值取出来放在一张类似信用卡的账户里。可以先衡量主要贷款的年限和利率是不是一个最优解：如果当年房贷利率是3.5%，新冠期间利率降到了2.5%，也许就可以先考虑套现重贷来优化主要贷款；如果以前是15年利率，但是现在“幡然醒悟”反而想在高通胀的时代倒割银行的羊毛，换成30年利率，即使利率略有上升，也可以考虑套现重贷来优化主要贷款。如果主要贷款已经是最优解，那么增值部分就更适合用HELOC来套现，HELOC申请起来更为简单，利率虽然略有浮动（未来长期低利率是我的预测），但是好处是用的时候才付利息，不用则不付，且可以在头十年只付利息，对DTI的“损害”微乎其微，所以可以在找到投资标的的时候才把HELOC提出来，并且可以在报资有回报的时候往回还本金，以达到降低利息的目的。
以上的建议是比较笼统的策略，至少适合于我们这样积极投资房产的家庭，因为我们毫不犹豫地可以坚信把自住房借出来的钱，付出年利息2.5-3.5%的利息成本，获得至少20%+的回报；并且更重要的原因是我们尚还在比较年轻的时候，也在奋斗的初期，资本家底并不雄厚，风险承受能力也比较强，所以愿意把自己的每一个铜板都压到命运的天平上，以博取最大的收益。所以问这样类似的问题，可以得到千样的建议，却没有统一的答复，因为没有人知道你是什么年纪，家庭人员状况怎么样，家庭收入几何，你投资房产只是为了分散资产还是积极运营，你的财商理念是保守还是激进。关于投资都是每个人基于自身条件，衡量风险与收益，最重要的是自己需要心安的决定：Dave Ramsey的拥戴者可能就憎恨房贷，不仅要努力还清自住房房贷，投资房也是尽量砸现金；富爸爸可能就建议借别人的钱，赚更多自己的钱。我们更是富爸爸的拥戴者，尤其是在低利率高通胀的今天，用借来的低利率的钱加杠杆去购买有现金流有增值潜力的高质量房产，好好经营并长期持有是获得财富的良方。
即使投资是非常个人化的事情，但是多看看别人的经历，听听意见也非常好，因为别人的故事虽然没法重复，但是说不定可以用于加强信心，坚定下手，从而在若干年后避免自己说出“当年应该买， 应该多买”的话；同时也可以打开思路，原来还可以这样投资，还有更多的资源可以利用，更多的圈子可以融入，更多的人可以合作，有时看到一段话能给自己的投资人生打开一扇门或者一扇窗，是一件美妙的事情。
