麻州2020第一场大雪昨晚降临，大部分的地区都被1英尺厚的雪覆盖，已经在麻州待了好多年的人儿对大雪都已经麻木无感了，按步就班，早起铲雪，继续上班；但是对去年10月买的今年4月才开始出租的一个多家庭出租屋而言，这个冬天的考验刚刚开始，只要经历完一个冬天，这房子的管理才算真正上道了。
来看两场昨天报道的大雪图片（图片来源：https://www.boston.com/news/weather/2020/12/17/boston-ma-snow-photos-thursday-dec-17-2020）：
那么对于房东而言，麻州的除雪除冰的法律是怎么规定的呢？
曾经麻州使用的的是持续了125年的老规定一直到2010年：即房东对自然堆积的雪没有清理的责任也因为积雪滑冰造成的任何伤害和损失不负连带责任，2010年麻州最高法推翻这项老规定之后便开始有严格的法律规定了铲雪除冰就是房东（不管是自住房还是出租房）义不容辞的责任：
“all Massachusetts property owners are under a legal duty to keep their property free from dangerous snow and ice”
当然具体到具体的情况又得具体分析，比如：
1）房东可不可以在房租里面约定房客来负责铲雪，从而把责任推给房客？
答案当然不是简单的可以或者不可以，而是it depends。首先大的前提，根据州里的法律，房东必须要保持所有的逃生通道不被阻碍，在这个前提下，房东当然可以与房客约定由房客来铲雪，但房客必须是自己独用的通道，而这个独用的通道可能只是通向车道的小路却不包括车道。想起以前我刚到麻州的时候，曾经住在一个duplex，我有自己独用的车道，而且开门就是车道，那么我这种情况我的门口还有车道都是需要由房东来负责的；那更不用提其它的情况，比如是个多家庭的房屋，车道都是共享的，这样的情况下，就更是房东的责任，所以就算把让房客负责的条款写进租约里事实上都是非法的。
当然你如果是雇用房客来清理车道就是另外一个问题了。
2）房东是否需要对门口的公共步道 (public sidewalk) 负责？
在绝大多数麻州的城镇，答案是YES！比如波士顿，剑桥，牛顿，甚至伍斯特市（其它的镇查自己镇的规定）都规定了房主必须清理公共步道，波士顿规定的是6小时以内，伍斯特是12小时以内，不按时清理会有罚款，清理到街道上也会有罚款；而另外的一些城镇，本地政府可能会负责公共步道的清理。我问了问我的房客，据说一大早有人来帮清理了，所以可能我们就是属于本土政府会帮忙负责的地方（交的税还是有用的）。
3）房东最晚什么时候清理车道上的雪？
这个就要看每个城镇的规定，比如波士顿市就规定商业地产有3个小时来清理雪，而普通住宅有6个小时，这个时间估计跟雪停的时间有关。
4）如果是房客或者是请人来清理了雪，但是房客或者访客还是滑倒受伤了，房东是否有连带责任（liability)? 房东的地主保险是否会有责任险的部分？
答案不幸的是YES！不管房东多么尽责，意外还是有可能发生，甚至不一定是房客或者访客，连快递员门口滑倒，房东也是有责任的，所以除了铲雪，还得要考虑结冰的问题，尽量找人多洒点盐，防止连夜结冰，因为我们一直要求房客买rental's insurance，这样除了保房客的私人财产，也有10万的基本责任险，加外我自己的房屋保险一般会有50万的责任险，再上面还有200万的伞险，当然还担心被告的朋友也可以考虑把房屋转到LLC名下，今天会再写一篇文章来讨论房屋是在私人名下还是LLC名下的区别，
既然这篇文章在自己的房产投资人与事里面，当然不能少了自身的例子，房客昨天一早发了短信，“抱怨”我们请的铲雪人士荷西的工作态度，表示荷西一早5点就去铲雪，因为大家的车都没有离开，所以荷西铲了一半的车道，把木质楼梯铲完就离开了，看看房客发来的图片：
因为早上5点之后还一直下雪，所以图片都不大看得出来荷西铲雪的效果，所以我们马上打电话给荷西小伙，让他在白天的时候来第二次，同时敲门房门，大家把车移到大街上，荷西尽量把车道清理干净。今天问了问房客，还不清楚荷西去过了没，但是房客们互帮互助，把各自的车和通道都清理干净了。
晚上另外一户租户又及时汇报大门口楼梯和公共步道的清理情况，看起来还是不错的。
荷西的工作还需要继续监督，看今冬合作如何。
铲雪的内容参照了麻州房产法律博客的内容，网址见：
http://massrealestatelawblog.com/2018/01/04/the-2018-blizzard-bomb-cyclone-is-here-so-lets-review-massachusetts-snow-and-ice-removal-law/
