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房产投资人与事之1:惊见大麻屋+房客毁约

(2020-11-04 11:36:00) 下一个

投资房产的事情摊开来就那么几件事:

1. 买个略低于市场价的,有增值潜力的,离自己家不太远的,好管理的,同时有现金流的房子,尽量用贷款而非全现金

2. 租出房子, 管理房客

3. 在房客切换期保养房室,或者有必要就装修,既为了租出更多钱也为了看着税单省税

4. 在一定时间增值之后,在仍然有现金流的情况下,把钱贷出来

repeat 1,2,3,4

以上四项估计某些看官都觉得头疼,这物廉价美的房子不好找到,买房子的钱还没着落,租房子还怕遇到坏房客,或者天天跟着后面修理,装修也怕遇不到好工人,甚至贷款也找不到好银行拿不到好利率等等,而且这1到4走一遍最慢也得半年多,有时长达好几年,赚起钱来不过瘾也嫌麻烦。

虽然按着老朽的定义,我家的房产投资也还是小地主阶段(5-10个房),房客切换也才十次左右,但是从买房,租房,装修,贷款,也经历了不少的人与事,慢慢地开个系列写起来。

这不第二个BRRRR不知不觉走到了倒数第二个R,也就是重贷。具体的故事和数字等到重贷结束再一起分析和分享。重贷就需要估价师(appraisal)现场走一遭,看看房屋外部结构,内部装饰,总体时间一般也就十来分钟,不超过半个小时,但是估价师回家电脑一敲,得出来的估价就决定了我能贷出多少钱的75%,能提现多少,所以真是自己完全不可控也必须得努力争取的一步。

所以与估价师约定见面的头一天,打出精美资料一叠:我们这房子,(购买时)装修前和装修后的图片对比,详细升级的项目和费用,每户的户型和租客信息价格,可能周围可以用来对比的房屋的信息等等。领导周一一早带着估价师看每一户,在第二户的某个卧室里,惊见一大麻屋,不多说,看图:

领导哪见过这阵势,反而是估价师见怪不惊,说这都不知道,大麻呀。因为大麻在本州合法,单人可以种植6棵,两口子可以12棵。在陪估价师的最后,领导还问到大麻的存在是否会影响房屋估价,估价师说完全不会,悠闲走人。

那领导和我迅速商量对策,在本州的地主协会的FB小组内询问,很快热心的同行们发来种种意见:

比如这确实是合法的:

还有人说如果租约里没写,可能确实拿他们没办法,只能用别的方法打打擦边球

即使是合法的,但是房东们其实是可以禁止吸烟或者吸/养大麻的

还有人甚至就是啥都不让养,绿植也不行!

所以综合信息,再加上检查了与租房签的这份租约,我们确实没有严格禁止不可以吸或者养大麻,话说我在pandemic来之后,才认真地起草了这份租约,没想到还是有漏网的条款,大大地失误。如果房东确实就是自养自用,不超过12棵,房东真的是也没有办法对他们怎么样。但是因为房客其实是有一点心虚的,对话中也暴露了自己可能不是自用,而是在卖出,这是完全禁止的,所以当我们提出我们的concern的时候,房客立刻表示,马上就处理掉,并且同意周日可以让我们再去检查。

同行们接着给我出主意,让我之后再过一段时间追加检查,免得他们“处理掉”应付了我们的检查,然后之后再继续养的情况。

当然这一切还没有来得及安排和发生,房客一条短信过来,表示要毁约搬出了,因为自己身体原因必须要大麻,现在的租金太贵blabla,而且想用押金抵最后一个月的租金云去。 我们也正头疼,担心大麻可能会带来的霉菌或者火灾风险,所以正好顺水推舟,同意解约,当然也严辞正告:你这是毁约,我们虽然会立刻招租,但是招租的广告费用,中间的空置费用都由你一并承担;押金是押金,绝不可以抵租金,不交租就正常notice,于是房客马上把最后一月租金打了过来。目前该房正在招租中。

最后更新招租结果,找到两口子,12/12搬了进去,前面大麻租户用押金扣到12/11,算是无缝连接。

 

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