没想到这个系列慢慢也还写起来了呢。
首先申明，我自己完全没有flip的经验，所以讲故事的消息来源自然也不可能是一手的，要么是周围朋友的故事（眼见摸得着，有详细数字）算是二手的，或者网络来源（没去看过，但是网上有信息）算是三手的。
虽然没有第一手的flip经验，也可以讲讲我对flip的理解：
我以前还在学校里工作的时候，每天中午跟我的一位房产导师 迈克一起吃饭聊天，好几年的时间里都听那些很有意思的买房修房卖房的故事，跟着他去拍卖的现场，经历他翻修的整个过程（装修前看看，上市前再看看），然后现在也通过迈克使用一样的handyman和房产经纪，遇到问题也会询问迈克意见或者问一下联系方式。在2016-2018年，迈克每年能翻修至少两个房子，价格都是十几万或者二十万的现金入；二十几或者三十万卖出，每单倒腾半年左右，扣去经纪交易和税，能赚到5-8万块，看着自然不过瘾，一度我们家也想在市场快速上扬的时候进去翻腾一下，但是等到我们真的有机会在2019年初买了一个拍卖房，装修完毕，怎么算都觉得自己持有（赚6万块）比卖出（赚3万块）更划算，持有能重贷套现，还能继续有现金流，所以也就慢慢走上了buy and hold的道路。
我的故事并不是说flip这个策略不应该操作，比如迈克的理论就是他们有多少钱做多少事，投入的都是自己的现金（风险或者成本都好控制），卖掉就赚到拿着钞票离场，不愿意跟房客打交道，也不愿意贷款；而我们就更倾向于在风险控制的情况下尽可能借钱投资，比如我们的首付可能是来源HELOC，401K loan等等，然后贷款用银行的钱，重贷更是可能继续向银行借钱把首付都套出来继续循环下一笔交易，前提是只要还有不错的正现金流，同时租客自己管理，最大限度地获取利润，不怕问题，遇到问题解决问题。而对于还未入场或者正在入场的新手小白，则可以用flip把手弄湿（实践）的同时，最大限度地获取现金的利润，这样能更快地用最少的起始资金进入buy and hold的阶段。
今天继续讲一个flip不太成功的案例，本地有个FB小组，信息还挺丰富，某天刷到这么一条信息：
没有精力认真读该贴的看官，我来给你们讲解一下，也就是一位房产投资者上来问，说自己参与投资了一个东波士顿的项目，是个两家庭住宅 (地址：7-7A Monmouth, Boston MA 02128)，翻新上市70天，一直降价也无人问津，已经快没有利润了，应该怎么办？
在评论区里，博主给出了这个房子的地址，所以我可以找到这个上市的图片，挑几张来看看，就知道房子的情况和装修的质量
看图片就能看出来，如果只看内饰，装修算是非常不错的，当然也就代表花的价钱不菲，再加上看房子描述，GUT RENOVATION, 那就基本上买了一个基本都不能住的房子，从里到外换了一遍，总之就是两个字：花钱！但是回到房子的位置，你也可以看出LOT非常地小，与周围的房子离得也非常地近。
再具体到所选的LOCATION来分析，东波士顿并不是什么大热门的好区，虽然跟所谓的城中心剑桥这些地方隔得也不远，但是过了一座桥，就是另外一个市场，这个房子买价是55.5万，时间为2019年5月1号，翻新第一次上市已经是一年多之后的2020年8月21日 ，挂价115万，然后价格1万1万地往下降，到昨天再降价1万，现在价格是107万，还没有看出有人询问的样子。
（update）11/20 降价到105万了
（update) 11/30 降价到99.9万了, 胜负就在这一锤子买卖了估计。
接着看评论就直接能看出这个问题的答案来，因为投资者都很直白，比如有人说：The market has already given you a lot of info and the market doesn't care how much you make or lose. Price is always the 1st question, is it overpriced? If it was on MLS and didn't sell then yes. 又有人说：If it's in East Boston not selling. It's over priced or poorly renovated.
幸亏网友提醒才更新一下最后的结果，其以各自condo的形式，Unit 1以49.5万于2021年7月27日卖出；而Unit 2以$52.5万于2021年8月4日卖出，算是加在一起卖出了102万。
$525k 卖掉了，不可能吧，亏的太多了