没想到刚重新开始写博客，兴致还挺高，昨天闲扯了股票，非我兴趣更不是我的强项，今天回到最熟的房地产投资来“橱窗购物”，也就是看看附近的市场上的物业，算算回报率，目标麻州中部，但是计算的方法适用于其它地区。
房产投资都是有一些预设条件的，又非常地有区域性，所以对每一个人或是蜜糖或是砒霜，具体情况需要具体分析，今天因为闲翻redfin，看到附近镇上有两个上市三四天已经被redfin标记了HOT的两室一厅小公寓，所以就分析这两个。
对于我们家来说，有以下预设条件：
1）年龄上属于年轻人，抗风险能力稍微好一些（其实也就是说有一些损失能扛过去，毕竟离退休还早，家中双职工，还有可能有额外收入），并且有主观能动性，愿意折腾
2）目前只投资离家或者工作单位开车30分钟以内的房产，原因主要是因为3）
3）自己管理，没有请专业的管理公司（自己很喜欢，同时毕竟数量还少，so far so good）
4）房产拿来出租，必须要有正现金流（买来只等增值的一概不考虑），当然能增值更好
5）30年贷款买房（在利率低得不能再低的时代，能借多少借多少，能借多久借多久），首付是所谓的“闲钱”也就是用了不影响生活水准的。
预设条件大概就这些，有了这些先决条件，所以有些主观的分析可能更合理一些。
房产1：148 Boston Post Rd #1, Marlborough, MA 01752，标价16.99万
房产2：243 Boston Post Rd E #6, Marlborough, MA 01752，标价19.4万
两个房产都是两室一厅的公寓(condo)， 房产1是1964年的，房产2是1969年的，都是差不多的型（Garden style condo，也就是花园式小高层condo，也就是花园式小高层公寓，一般是两到三层，旁边带绿化的，看不懂我翻译的可以看英文 “The complex has garden-like settings – low-rise buildings surrounded by lawns, trees, shrubbery, and gardens。” 我们很喜欢这种设计，以后希望能投资整栋，或者自己建整栋，那都是后话了. 年份也差不多，位置都在这个镇的一条主街的边上，所以至少互相对比起来，位置上没太大差别。那些不熟悉麻州的朋友们，说六几年这么老的房子，放在别的州都没人要，在麻州这就是现实，要往寸土寸金的波士顿城里去，那你很有可能只能买到光绪年间甚至更早的房子。对我来说，1978年之后的房产肯定有优势，不仅是因为年代上更新，而且1978年之后不用再担心铅或者石棉的问题：在麻州铅对于出租房的劣势就是如果租给带6岁以下小孩的家庭需要“除铅“，同时又要谨慎出租，不能让带小小孩的家庭认为他们在这个方面受了歧视；石锦的问题是不动则已，只要动到了，比如要重换地板，就必须请专业的公司来除石绵，总之既麻烦又贵，解决方式那当然是尽量找没有小孩的租户以及可能要减少动刀动枪来装修。
房产1的面积是644 sf, 房产2的面积是994 sf, 所以才会有两万多的价格差异，但是均摊到面积上，房产1是$264/sf，而房产2是$195/sf。若论单位面积价格感觉房产1有点小贵。另外644 sf 的面积换算约60平米，会是一个非常舒服面积的一居室，但是如果是两居会有点局促；994sf 的话，作为两居我觉得绰绰有余，应该会有相当大的客厅或者多一些储物空间（正如广告中所说walk-in closet），如果是做为出租房产甚至有点太大了，800sf 是个不错的两居面积，但是更多的面积其实只能增加房东的成本而不能增加房东的收入，anyway, 尤其是啥面积的出租房都会被租客塞得满满的。所以总结起来那些搬一趟家就需要一卡车的租户可能会觉得1有点小；1面积上是有小问题，但也不算red flag.
进一步看一些数字上的细节，比如成本，公寓的开销会包括贷款，HOA费，保险，电气（水一般是包在HOA里面的）。先讲HOA费和电气费，房产1的HOA费是234一个月，房产2的HOA费是377一个月。光看数字后者似乎高不少，但是后者的HOA费是包括暖气和天然气（有可能天然气就是暖气和炉头的来源），麻州的天气，你懂的，一年有半年是冬天，所以utility里面，一般暖气都是大头。我个人比较喜欢包暖气的HOA，租户又不单独付这个费用，反正公寓就会超级暖和，至少不用担心水管暴裂的问题。这两个费用其实都有一点略高，如果你拉到谷歌地图去看这个公寓的配置，说实话都不是那种一片小区开发，有个十几栋的那种，这两房产各自的所谓小区就是只有一栋，或者最多几栋，没有什么绿化，由于户数少，那么均摊到每一户的费用自然也高。既然房产1的HOA费不包暖气，那就需要进一步看一下暖气是电还是气供应的，在heating & Cooling 里面会看到暖气的来缘是Electric baseboard，那就是电供暖，当然在出租房产的时候，一般是可以让租户自己掏腰包付电的费用的，但是由于供暖和热水都是电，电供暖比气供暖虽然更环保，但是也更贵，那么在冬天，我只能说租户看到大帐单可能不会特别开心，所以这样其实也影响租金，出租的效率和turnover rate. 而房产2的租户就比较简单，虽然羊毛出在羊身上，租金里面包括了有暖气的费用，但是自己只需要再额外付电的部分，电也就是几个灯，电视灯箱，最多还有夏天的空调费，一般几十块就到顶了。
看完这些，我们可以细看一下图片，看看有没有什么特别喜欢或者特别不喜欢的点。两个公寓都是在三层小楼里面，如果第一层是完全地上的情况，我觉得在美国，一楼和三楼没太差，各有人喜欢，二楼由于是夹心饼干，既不够方便（一楼也不用爬楼梯，某些腿脚不方便的喜欢），又风景不如三楼好，还有可能被楼下抱怨吵，同时抱怨楼上吵，所以是最次的选项。房产2就是第二层，不算最佳选项，但是，房产1是在半地下的第一层，那就比之前说的第二层还要差，窗户也是小小的，给人以压迫感，反正如果是我，我肯定不租这一户。房产1的layout看不太清，这个房产经纪照照片也太随便了，感觉都是糊糊的，也没有光线（半地下光线本来就差），但是厨房看起来也就是一般的设置，但是没有什么大问题；房产2的layout看起来更怪，本来laundry in unit是个大大的卖点，但是在厨房里显得特别突兀，再仔细看一下HOA好像又要取消这一项，不让自己在屋里洗衣服了。厨房本来跟客厅是好像是开放式，又实际好隔离，反正怪怪的，本来面积很大，走廊非要搞得这么窄，看起来都没有住的欲望。。。。我个人的情绪好多，又不是我自己住，所以往回拉一点，当然也是可以改造的，但是可能需要的想象力和创造力要多一些。两边的厕所条件都一般，但刷干净了至少能立马能用。房产1是带了租客的，租金也给了出来是$1450一个月，查了查这个条件也差不多是市场价，但是里面写了很清楚，买房就送租客，所以肯定不会空房给新买主，现在这疫情的情况，大家都懂的，这个租金或许是真实地写在了租约里，但是至于房客有没有交房租，就很难说了，而且房客住在里面，可能的新买家也很难看房验房，至少没法看得特别仔细，毕竟人家家当都在里面。这种“继承“来的房客，真是会是很头疼的问题，他们对于因为卖房买房造成的不方便都会怪在新房主身上，总之我们家买公寓，希望尽量买空屋，或者至少合同里面要求 deliver vacant，一买来就开始赚钱固然是好事情，但是带来的麻烦也可能是无穷无尽的。
最后来算算钱，回报率如何。按照我以前的概念我觉得一个房子的净收益率至少要在5%（拿到手里的钱除以总投资），才值得我们家去投资，当然你可以自己做装修，租得更好，挣得更多，这是另外一个主题，但是这个房子本身要有养自己的能力，这是最基本的第一原则。
首先我们假定就按卖价来购买，在预设条件里面我已经说到，我们家肯定是贷款买房，首付25%（既避免啥啥保险，也是大部分银行能做到的），30年贷款，redfin有自带贷款计算器，但是我们需要修正一些数值也更符合实际情况，一般需要修正的主要是利率，毕竟房产税都是公共数据，这个规模的贷款，我觉得即使是现在，利率也要在4.5-4.75%附近（那些网上光说利率多低，不提供首付金额，贷款金额，贷款费用的都是耍流氓），就算4.5%吧，公寓一般有总保险，所以自己买的保险一般不会很贵，大概在20块钱一个月足以，这样算下来，房产1 的每月支出是1033；房产2的支出是1311。那能挣多少钱，取决于能租多少钱，如果租户1的1450是不包电的话，那么房产1一个月的现金流是422；房产2我觉得目前的情况也许可以租到1500附近，所以一个月的现金流是189。在还没有算空置维修管理的费用下，房产1的税前回报率是422X12/（42475+2200）=11.3%，这里可以说明以下，分母里的42475是25%的首付金额，2200是单纯的closing cost， 也就是不包括预付的房产税保险什么的; 而房产2的税前回报率是189X12/（48500+2200）=4.49%。但是房屋怎么可能没有空置维修管理费呢，也许运气好租户能住好几年，算是没有空置，但是也会坏个灯，洗碗机扯个皮，或者哪哪需要房东自己来或者找人来看来修，所以用保守的算法，会刨掉一个月的租金来付这些可能的费用，那么修正后的房产1的税前回报率是8.09%，而房产2的税前回报率是1.52%。
这样看起来，还没有算税呢，房产2已经快没有现金流。于是让我来大概算一下税，具体的专门开一篇另讲。大概房产1的可税收入是2474左右，按照每个人的税档不一样，如果是24%，那就是593，再一次修正的房产1的税后回报率是6.76%。房产2的可税收入是一个负值，所以房产2的税后回报率与税前回报率一样为1.58%。
如果按照我之前的标准，5%以上的现金回报率才有投资的潜质，那么似乎房产1比房产2好一些，但是具体的情况前面也说过，现在的情况下，带房客的我基本不太会考虑，何况1450的租金我怀疑甚至有可能是包了电了，那么房东的回报率可能就会只在5%附近了，我也非常不喜欢半地下的公寓，因为买房地产总是尽量想着撤出策略，你不喜欢肯定也有很多人不喜欢，卖的时候不太好卖，至于为啥点击率高，成为HOT HOME,也可能是现在出来卖房的太少。即使是空房这样踩着红线的房产是否值得投资，那么还需要很多进一步的分析了，比如你是否看好这个镇这条街的增值前景，你的租户大概是一些什么样的类型（这边蓝领为主）你是否能够处理得了，房子是否好租（之前分析，面积有点小，两室一厅招来的不太可能是单身，至少是两口子 ，甚至拖家带口的），房客是否好管理（一个肯定比几个好管理），是否有on-site的管理处（看描述应该是没有），自住率大概多少（低于50%可能不太好贷款）等等。
纸上谈来终觉浅，最后还是要躬行，毕竟一下子好几万的就要出去，那至少去周围转一转，白天转一转，晚上转一转，看看租户停的什么样的车大概了了解租户的背景，感觉一下氛围环境，有open house （房产2这周末有，所以应该是空置的）去看看，至于最后成交的价格，我觉得有可能都在叫卖价附近，房产1可能会低一点，也就最多低个五千或一万的样子，房产2看起来好像没有什么投资价值为啥还是可能卖掉呢，因为毕竟还有自住的刚需，而且自住的买家可能最低自付3.5%（FHA货款），所以投资客如果遇到这样的竞争对手，算了五大页也没用，最后有了卖价我们最后加个小更新，看猜得对不对。
(Update on 12/16/2020), 1 的成交价是16.5万，与想象的差不多，比要价低了五千左右。2的成交价是19万，比要价低了四千左右。
Marlborough我们还一直在考察一直看感兴趣的标的，但是目前为止还没有下手。
243 Boston Post Road East #6,
Marlborough, MA 01752
$232,605
2 Beds
1 bath
994 Sq Ft
Off Market
This home last sold for $190,000 on Oct 15, 2020.
https://www.redfin.com/MA/Marlborough/243-Boston-Post-Rd-E-01752/unit-6/home/11643106