前段时间看着房地产市场因为利息升高而开始冷却，就开始考虑把一个在出租的condo卖掉变现。有这个念头主要是怕利息升高房价跌以后，condo会跌得比较多，也不容易卖掉，因为condo的贷款一般比house要难。
这个condo纸面上增值还可以，但算了一下卖房的账，好像过程也损失不少，用数字说话。
这个2 bedroom condo是十年多前买的，当年是银行房，7万买的加装修成本到了7.5万。前些年大概就是十多万感觉没怎么涨，所以也没想卖。最近查了下，去年底今年初有好几套同小区小一点的房型成交在20－23万之间，我这个大一点但多年没装修的可能22万左右能成交。
假设能卖220,000，原始成本75,000，大头是capital gain tax。过去十多年报税共有32,000的depreciation，我的理解根据depreciation recapture，这个depreciation应该要从成本减去，造成这32,000也要交税，而且depreciation recapture要按当年的收入税率而不是capital gain税率交税。
要规避capital gain tax很多人会用1031 exchange，可使用1031这个工具也有不少花费，像管理费、律师费、专门的会计费等，如果可规避的tax高当然可行，但这个condo金额不大就不一定很有意义了；另外1031 exchange要求几个月内要买另一个房子，现在这种情况我本来就是想套现，也不想马上去买其它房。所以综上我不打算用1031 exchange。
计算如下：
卖房费用：经纪费6％是13,200（按常规，不考虑自卖），卖前刷墙换地毯等必要装修算5,000，律师费交易税费等算2,000等，共20,200
所以capital gain为：220,000（卖价）－20,200（卖房费用）－75,000（原始成本）＝ 124,800 。 如果fed capital gain tax rate 15% + state tax rate 5% = 20%， capital gain tax 就为 124,800 X 20% =24,960
Depreciation recapture 32,000 是按照当年收入税率收税但最高不超过25%，所以按25％算：fed income tax rate 25％ ＋ state tax rate 5% ＝ 30%，depreciation recapture tax 就为 32,000 X 30% = 9,600。
总增值税为 24,960 ＋ 9,600 ＝34,560
这么算下来，卖这个condo的总花费就是 20,200（卖房费用） ＋ 34,560（tax)＝54,760。这要condo价格跌5万才能打平，是否值得去花时间精力折腾一次？
如果继续出租的话，现在的房租也是鸡肋。这condo从十多年前开始出租起，第一个房客一直住到现在没换过，租金从1000开始，一直涨得少，到现在才1250，HOA这十年涨了一次从260到275。住着的房客还不错，除了大概一年一次的必要维修基本不找麻烦，不过这几年冰箱炉子因为老化了，都陆续换成新的比较好看的不锈钢冰箱炉子。现在房租的市场价大概是1600＋。
可对老房客也不好意思涨太多房租，但地税保险等都在涨，尤其地税可恶，今年涨了20%，这两年合计涨了35%，city真是通货膨胀的积极推动者，逼着房东涨房租。老房客的房租前面好多年没怎么涨，去年刚从1150涨到1250，今年也不能一下子涨好几百，那可是涨20％＋了，city做得出来，我做不出来。老房客住这十多年从2人家庭增加了2个孩子变成4人家庭，按时交租不找麻烦，有点像朋友，房租涨多了真下不了手，但房租涨得少就是鸡肋，纯收入比以前还减少了，ROI越来越小。
如此看来，卖房套现不一定划算，继续按现房租出租也是鸡肋。想来想去，只有适当涨房租这条路了，取个中间值，希望老房客可以理解。
对这个condo的处理思路就打算这样了，写下来留存，以免以后有一天发问当年为何这样处理。
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后续：给老房客写信，告诉他因为通货膨胀太高、city地税保险等费用增加太多，所以房租不得不涨到1500，提前2个月通知他。到网上搜了下同小区其他condo的租金，找到一个小点的2bedroom租1700的广告，还有1bedroom租1500的广告，一起发给房客了。
也想过老房客会不会因涨房租搬走，他如果搬走我倒是也无所谓，可以按照市场价出租了，就是需要花几千换地毯刷墙。但他应该不会搬的，我的房租一直比市场价低，就算搬出小区其它的私人出租房房租也差不多是1600＋，但就没有小区配套的游泳池网球场和绿化了。
这个房客在这租了十多年，有点想不通他为什么不买房。他原来申请时工资和信用还是可以的，那时房子也便宜，估计是凑不够首付吧。
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5/15/2023：一年之后的后续，记录一下。
通货膨胀仍高、city地税保险等费用持续大增。去年冬天condo的水管老化漏水，淹了两个卫生间地面和一个卧室的地毯，保险公司出钱换这几个房间的地面。过去几个月把这几个地面换为LVP，又修理了坏的几个门和墙等。现在的contractor费用真高。
过去一年本地房租又在大涨，涨得自己都觉得有点离谱，也许是有很多新房东拿房成本高。我也不得不涨，本来想涨到$1700，比市场价仍然低200左右，后来想想算了，大家都不容易，涨到$1650。
提前2个月通知房客，到网上搜了下同小区其他condo的租金，正好找到隔壁的一个小一点的2bedroom租1950的广告，还有另一栋楼的一个新换地板新刷墙的2bedroom租2200的广告（这租金真是离谱），一起发给房客了。
还给了房客一个选择，如果他想把另一个卧房的老地毯也换成LVP，就每个月多加$45。我的contractor是建议我把这个房间的地毯也换了，因为老地毯已有十年，但我觉得这属于improvement，我不可能自己吃下这个cost，Contractor当然是希望多干些活。问了房客，房客不愿意，我就算了。等以后卖房或换新房客时再换吧，再加上客厅的老地板一起换了，还能当作新improvement。
