我在夏威夷
夏威夷房地产投资
上文问题回答：1，哪里公寓好出租？这个话题太大了，就这个Waianae区域来说，公寓不多，都在好出租的区域。
2，这个其实不是问题，是网友说在Waianae住了7年了，海边有很多无家可归者，而且只有一条路交通拥挤，所以不推荐。他是自己住在哪里当然比我有发言权，也给大家提个醒。也欢迎更多的夏威夷的朋友一起讨论。同时我要说明的是，这个区我只推荐退休，海边的无家可归者我的研究是没有发现治安上的问题。当然这也回答了第三个问题就是不建议购买海边的房子。只有一个93号公路到檀香山去，所以如果你是去住在哪里在别处打工就麻烦了。我去哪里很多很多次从来没有遇到过交通拥挤，但是目前市里在讨论另外开一条路出来，不仅仅是缓解交通，主要是万一有事的话有备用线路可用。
3，上文后有人建议我组一个夏威夷购房团，实话实说我真没有多少动力干这事，不过我还真希望我周边多一些大陆来的说得来的朋友可以玩。我就开了一个群，是公开的，也不用申请，我不知道有没有必要设一个群。
http://www.wenxuecity.com/groups/index.php?act=groupview&gid=3033
今天我们讲的区域是一个完全是在地图上规划出来的城市，Kapolei，目前也号称是Oahu第二大城市，是Oahu发展最快速的城市是毫无疑问的。全岛80%以上的新建房都在这个区域。这个市本身包括了大家平时所说的Kapolei，Ewa beach，Makakilo和Ko Olina
Ko Olina是Waikiki之外唯一的一个区域规划是度假区的小区，有四季，迪斯尼等四大酒店，有一些公寓和商业区，海滩，高尔夫球场，这里是法定可以做短租房的区域。我一个朋友大款，每年都会带全家到这个地方的迪斯尼酒店住一个月。很漂亮，远离城市的繁华又具有Waikiki一切的方便和美景。孩子们还有地方可玩。当然这个地方是完全人工建设起来的。
整个这个城市都是人工规划建设起来的，这就有点像中国的深圳了。很久以前这里是个小渔村，就是红线区域的Ewa beach，后来成为几千农工居住的棚户区，50年代末夏威夷大发展的时候就开始担心檀香山无房可住要在这里规划第二城市，但一直到80年代末随着主产业菠萝和甘蔗的败落，大片的农田荒芜，这些土地的拥有家族开始加速推进城市规划的批准实施，89年第一批经济适用房上市只卖给第一次购买自住房的低于一定收入的家庭，因为房子和需求的巨大差异，开启了夏威夷特有的摇号抽奖卖房方式。四室三浴2000平左右的单家庭售价当时只有10万左右，今天价格已经到了80多万了，2010年人口普查的时候整个城市大约5万左右，现在预估超过10万人了。这里有个短视频，你可以看到这个城市的发展。
这个市Kapolei是规划新起的名字，Kapolei地区的建筑开发也主要是由地主自己下属的开发商进行的。Ewa Beach一带除了地主自己的建筑商之外，日裔的建筑商也在80年代的农业衰落潮中购买了大量的蔗田建筑开发了Hoakalei社区，主要是以度假村式社区为主要开发目标。配置比较高，价格也比较高，不需要抽奖。以Ocean Point为代表，但是也要排队。除此之外这个城市的所有新建房屋都是有一年的自住限制的，基本都是需要抽奖的。整体新屋有两类，1，经济适用房，价格比正常价格便宜30%左右，你需要收入低于某标准，我记得我查过好像是家庭16万以下。现在夏威夷9万多就属于低收入。这个绝对是需要抽签的。2，自住房。这个没有收入限制但是因为需求大于供给所以也需要抽签和排队，以前是都需要抽签，现在个别项目只需要排队。价格越低的排队时间越久，比如50多万的单家庭Seaside社区，17年我去问的时候需要排队两年，两周前我去发现该抽签了。
新房的价格怎么算呢？16年66万的新房开发商的价格是每个月涨3000千，所以如果是两年后交房子的话你就要多付7.2万价格不可以商量的。
记得我刚刚来夏威夷的时候，我好喜欢这个城市啊，街道横平竖直宽敞漂亮，一个个小区都整洁干净美丽房子很新，我最推崇的realtor对我说不能去哪里买房，哪里都是些没钱在市区买房的人的年轻人跑出去，有工作的时候开豪车胡吃海喝，2010年的时候到处都是法拍房，房价一塌糊涂。我相信他说的是事实，但是还是无法抑制我的好奇心，我开始一方面在网上搜集各种数据，一方面实地考察，每个周末都跑哪里去看房，和show房子的经纪人，和看房的顾客等等逢人就搭讪讨论交流。我发现事实并非像我的realtor所说，虽然他是一个非常令人尊重和有经验诚实的在全岛都有影响的40年经历的老经纪人。
1，几年前很多夏威夷还依然把Ewa beach叫做穷地方，穷人。这几年我感到有些改变因为Kapolei市区的人口快速增加，影响在增加。
2，这个城市是全岛独栋房屋租售比最好的地区。
3，这个城市正在变成新的富裕中产的聚居地。这里遍布的高尔夫球场就说明了这一点。
4，2008年的房地产泡沫影响在这里也没有说的那样，虽然法拍的比例相对高一点，但是整体房价也就跌了10%，只是交易量大幅降低。我遇到的一个老居民还抱怨2011年的时候还想再跌一些多买几个房子，但是一直就不跌不涨，只是也没有几个卖的。
我们我们看以下我做的一个数据图，Waianae当之无愧是穷区，全区贫困线以下人口高达27%，主要是一些太平洋血统的（或者说夏威夷血统的），在这个区的人口占比高达35%。而Kapolei国外出生的人口占20%，中位家庭收入超过檀香山更远远超过全岛平均水平。受教育程度高，年轻有活力，就像这个城市本身一样。适合家庭移居。
这里交通很方便，20分钟到机场，25分钟-30分钟到wakiki，附近有水上公园，10分钟到珍珠港，大部分居民都是在这个城市之外上班，虽然说这里有不少的公司搬入还有工业园区，但整体上人口的入住速度大于就业创造速度。因此如果你准备要去檀香山上班，那么你就要注意交通问题。不少的人选择避开交通繁忙的工作时间。
这里主要是单家庭和连栋，单家庭价格从50多万到100多万，realtor在这几年可以说是十分感叹，竟然Ewa Beach的房价也过米了。联栋价格在40-60万之间，有一些低层公寓但不多。能够看到老房子的基本就是我画的Ewa Beach的老区。这里有夏大的一个校园区。军队驻地近也是他们租房和居住的主要选区
虽然不如mililani好出租，但是这里常年出租市场也非常强，关键是同样的房子这里的租金最好。主要是人员大量流入还有周围的军事基地，我的经验，好房好出租，多好的房子都有人租。 我就有俩房子在这个区。
如果是投资，这里要比Waianae好太多了。而且现在在修一个有轨铁路，说是2021通车，够呛，不过肯定会通，就是waikiki到kaipolei。
过去夏威夷的富人只喜欢住东边，现在这里是越来越受欢迎。价格只有东边的五分之三，我相信会有很好的回报的。
