日月楼主人

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房地产与股市投资之利弊比较(之一)

(2013-03-24 19:41:18) 下一个

去年以来,下跌了好几年的美国房市也终于触底反弹,在以前大跌过的一些地区如Florida、 Arizona、 Las Vegas房价快速上升,房市的复苏重新燃起人们对房地产的兴趣。不少客户和读者问我投资房地产有什么好处,有什么弊端,又隐含什么风险. 作为一名财务顾问,自然需要对客户的问题提供尽可能客观而全面的回答. 我也有一些客户若干年前投资买了房地产, 有成功的经验,也有失败的教训。今天就谈谈房地产与股市投资之利弊比较,因为有比较才有鉴别,才好作结论,而与房地产投资进行比较的最好参照物恐怕就是股市。需要指出的是,此处的股市是指股票基金或债券基金,而非单一的股票,单一的股票难以预测,难以作比较的参照物。需要声明的是,这种比较只是本人的一家之言,未必全面、准确,本文也不因视为任何投资建议,只作参考。

先说投资房地产的好处。第一个显而易见的好处是你可以以小搏大,向银行借钱来投资房地产,这就是所谓的杠杆作用(leverage), 你付25% down payment,其它75%都可以向银行借。30万房子,你付25%即7.5万,其它22.5万可以借贷。如果你信用好,有稳定收入,借的到钱,银行目前投资房利率只有不到4%。如果日后房子升值到40万再卖掉,还掉22.5万贷款后你还有17.5万甚至更多,你的投资只是最初的7万5,投资回报200%多,当然这是假设房子升值的前提下。第二,拥有投资房的另一大好处是它可以带来定期乃至长期的现金收入。这笔现金流在你付清mortgage 之前可以用来付每月的mortgage 及其它开销, 或许还有一些剩余。在付清mortgage以后,这每月的现金流就是你的净收入,源源不断,犹如活水。我有一个客户也是朋友十几年以几万块钱一个买了好几个units,租给大学生。房贷是早就付清了,现在每月有数千元的净收入。还有一个客户20年前买了一家餐馆,餐馆生意非常好,老板每月都准时把租金寄来,逢年过节还会亲自登门送礼问候。老太太靠租金收入过着悠哉游哉的退休生活。第三个好处是房地产会升值。总的来说,人口是越来越多,而用于盖房子的土地是越来越少,所以房地产早晚会升值是毋庸置疑的。只不过什么时候升值、升值多少是未知数。第四,经营房地产的相关开销可以抵税。打广告招租、房屋的维修或请人管理的开销等都可以算作business expenses,可以抵税。房子的depreciation (折旧) 也是一个很大的税务优惠。第五,一般认为,房地产比股票、共同基金具有更强的抗风险能力。房地产是有形的资产,看得见,摸得着,所以英文叫real estate (真正的财产),股票、共同基金在卖出前只是账面上的东西,是paper money。股市和房市都可能大跌,2000-2002年以及2008年的金融风暴,股市都跌了有一半以上。2007年后的房市在有些地区也跌了40%、甚至一半。但股市下跌的速度远远快于房市,单一的股票一天就可能暴跌30%、50%或更多,整体股市如S&P 500半年、一年也可能跌掉50%。而房市的下跌更表现为一种缓慢的、持久的过程,不太可能一天下跌20%。第五,拥有房地产所带来的心理上的成就感和满足感,这种感觉用金钱往往是难以衡量的。对于信奉有土斯有财的华人来讲,拥有房地产的财富感似乎远远大于拥有股票或现金。香港很多富豪都有庞大的房地产投资,大陆这20年来房产的疯狂飙涨除了政策和现实的推动外,也与华人偏好房地产的观念和文化密不可分。

但是,我们必须看到实际的房地产投资也有一些显而易见的问题或挑战,需要面对和考虑。第一,在房子不跌价的前提下,最大的问题可能是找不到房客或承租人,当然你不会永远找不到房客,但如果有几个月的空档,你的焦虑也是可以想见的。一方面每月的房贷 要付,另一方面房子却空置,没有收入。如果一、二个月找不到人,还可以应付,如果三、四个月甚至更长的时间都空在那,这种压力一般人可能难以承受,除非你真的不差钱。第二是房屋的管理、维修问题。下水道堵了,水龙头漏水了,房客电话打来,你就得去修。你有没有时间,你是否handy,会不会修,都是一个问题。当然你可以雇别人去打理这些琐事,但这要花钱,会侵蚀你的利润。第三,房地产的carrying cost远远高于股票和共同基金。股票你不卖,只hold, 基本没有费用,股票型共同基金的expense ratio一年在1%左右,而房子就远远超过1%。 即使你付清了房贷,每年的房产税你还得付,全美大部分地区至少在1%以上,NJ在2%以上。一幢30万的房子一年property tax少的要3000元,多的要6000或更多。还有保险,一年少说几百多的上千。若是townhouse或condo, 还有HOA 费,一年少说也得要1000或更多。


(3/24/2013)
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