房地产与股市投资之利弊比较（之一）

去年以来，下跌了好几年的美国房市也终于触底反弹，在以前大跌过的一些地区如Florida、 Arizona、 Las Vegas房价快速上升，房市的复苏重新燃起人们对房地产的兴趣。不少客户和读者问我投资房地产有什么好处,有什么弊端,又隐含什么风险. 作为一名财务顾问,自然需要对客户的问题提供尽可能客观而全面的回答. 我也有一些客户若干年前投资买了房地产, 有成功的经验，也有失败的教训。今天就谈谈房地产与股市投资之利弊比较，因为有比较才有鉴别，才好作结论，而与房地产投资进行比较的最好参照物恐怕就是股市。需要指出的是，此处的股市是指股票基金或债券基金，而非单一的股票，单一的股票难以预测，难以作比较的参照物。需要声明的是，这种比较只是本人的一家之言，未必全面、准确，本文也不因视为任何投资建议，只作参考。

先说投资房地产的好处。第一个显而易见的好处是你可以以小搏大，向银行借钱来投资房地产，这就是所谓的杠杆作用（leverage), 你付25% down payment，其它75%都可以向银行借。30万房子，你付25%即7.5万，其它22.5万可以借贷。如果你信用好，有稳定收入，借的到钱，银行目前投资房利率只有不到4%。如果日后房子升值到40万再卖掉，还掉22.5万贷款后你还有17.5万甚至更多，你的投资只是最初的7万5，投资回报200%多，当然这是假设房子升值的前提下。第二，拥有投资房的另一大好处是它可以带来定期乃至长期的现金收入。这笔现金流在你付清mortgage 之前可以用来付每月的mortgage 及其它开销, 或许还有一些剩余。在付清mortgage以后，这每月的现金流就是你的净收入，源源不断，犹如活水。我有一个客户也是朋友十几年以几万块钱一个买了好几个units，租给大学生。房贷是早就付清了，现在每月有数千元的净收入。还有一个客户20年前买了一家餐馆，餐馆生意非常好，老板每月都准时把租金寄来，逢年过节还会亲自登门送礼问候。老太太靠租金收入过着悠哉游哉的退休生活。第三个好处是房地产会升值。总的来说，人口是越来越多，而用于盖房子的土地是越来越少，所以房地产早晚会升值是毋庸置疑的。只不过什么时候升值、升值多少是未知数。第四，经营房地产的相关开销可以抵税。打广告招租、房屋的维修或请人管理的开销等都可以算作business expenses,可以抵税。房子的depreciation (折旧) 也是一个很大的税务优惠。第五，一般认为，房地产比股票、共同基金具有更强的抗风险能力。房地产是有形的资产，看得见，摸得着，所以英文叫real estate (真正的财产)，股票、共同基金在卖出前只是账面上的东西，是paper money。股市和房市都可能大跌，2000-2002年以及2008年的金融风暴，股市都跌了有一半以上。2007年后的房市在有些地区也跌了40%、甚至一半。但股市下跌的速度远远快于房市，单一的股票一天就可能暴跌30%、50%或更多，整体股市如S&P 500半年、一年也可能跌掉50%。而房市的下跌更表现为一种缓慢的、持久的过程，不太可能一天下跌20%。第五，拥有房地产所带来的心理上的成就感和满足感，这种感觉用金钱往往是难以衡量的。对于信奉有土斯有财的华人来讲，拥有房地产的财富感似乎远远大于拥有股票或现金。香港很多富豪都有庞大的房地产投资，大陆这20年来房产的疯狂飙涨除了政策和现实的推动外，也与华人偏好房地产的观念和文化密不可分。

但是，我们必须看到实际的房地产投资也有一些显而易见的问题或挑战，需要面对和考虑。第一，在房子不跌价的前提下，最大的问题可能是找不到房客或承租人，当然你不会永远找不到房客，但如果有几个月的空档，你的焦虑也是可以想见的。一方面每月的房贷 要付，另一方面房子却空置，没有收入。如果一、二个月找不到人，还可以应付，如果三、四个月甚至更长的时间都空在那，这种压力一般人可能难以承受，除非你真的不差钱。第二是房屋的管理、维修问题。下水道堵了，水龙头漏水了，房客电话打来，你就得去修。你有没有时间，你是否handy，会不会修，都是一个问题。当然你可以雇别人去打理这些琐事，但这要花钱，会侵蚀你的利润。第三，房地产的carrying cost远远高于股票和共同基金。股票你不卖，只hold, 基本没有费用，股票型共同基金的expense ratio一年在1%左右，而房子就远远超过1%。 即使你付清了房贷，每年的房产税你还得付，全美大部分地区至少在1%以上，NJ在2%以上。一幢30万的房子一年property tax少的要3000元，多的要6000或更多。还有保险，一年少说几百多的上千。若是townhouse或condo, 还有HOA 费，一年少说也得要1000或更多。

(3/24/2013)