加拿大房市大跌理论 – 2005年9月1号(ZT)

 

by unknown2me (行者) at 2005.9.1 00:59

首先说明这是我的一个朋友的一家之言。本人也是一介草民，非经纪、非代理、非理财专家，只是一个小小的挨踢人士。他说的俺直汗颜，我只是想和大家分享这种观点。欢迎大家讨论。

今天听一个本地朋友(他有四套房子)说，由于油价大涨，其他几乎所有物品的价格都会跟着长，估计明年的油价将会长到每升1.5加元(按照今天涨两毛的势头，看来不用等到明年的这个时候)。为了有效控制通货膨胀，央行一定会在短期内大幅度上调利率，要知道美国一年内(2004年7月到2005年7月)长了两个百分点，加拿大愣是没动地方。这样mortgage利率就会跟着大幅增长。Prime rate可能会从现在的4.25%上调到一年后的6%到7%。

这些变化会对近期的加拿大房市造成巨大的负面影响。然而现在房市与90年代初的房市大有不同。那一次房市有着太多的人为投机因素，很多人拥有多套房子，期望靠火爆的房市大捞一把。房价从很短的时间长了很多，其崩盘的原因是房市的泡沫破裂。 [ 相约加拿大:枫下论坛 rolia.net/forum ]

而这一次房市，绝大多数的人买房是为了自住，房子的价格也是从97年开始慢慢长起来的，所以房市的泡沫比较小。造成此次房市大幅回调的原因可能是新一轮的能源危机，虽然此次能源危机可能使人为的和短期的。

首先，对需要买房的人来说，已经高企的房价和利率会让他们的承受能力大幅下降。另一方面，当房子价格开始回落时，买涨不买跌的消费心理将开始起作用，这让更多的人持币观望。当你看到有价无市的时候，这就是黎明前的黑暗。
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对于已经买房的人来说更加不是好消息。

第一，如果你的贷款是全开放利率的话(Variable rate), 例如prime - 0.75%，那么由于prime rate的大幅提升，你每个月要付的贷款将大幅增加。更糟的是，当你发现prime rate长了许多，例如1%，你想要改为固定利率时，你会惊奇地发现，那时候的固定利率已经高得离谱了。就拿现在的情况来说，2005年7月份最低的5年固定利率是4.2%, 2005年8月底的最低的5年固定利率已经长到是4.5%，等到央行升息以后，5年固定利率还会跟着涨。也就是说，假若prime rate 涨0.25%, 五年固定利率可能会长0.5%或者更多，而且会在涨prime rate 之前就已经开始。很多人等到涨prime rate以后才想起要锁定利率，可惜那时已经晚了。可以说这就是加拿大银行给大家下的套啊。

第二、取暖和电力费用将大幅上涨。取暖用的天然气的价格一般会跟着石油价格一起涨，这一点很好理解。大家要有心理准备，就是今年冬天的天然气价格会比去年高出很多，唯一可以希望的是今年有望是一个暖冬。由于一些发电厂是用成品油发电的，所以电费也会往上涨。 { 枫下论坛 rolia.net/forum }

第三、地税将会上调。那位说了：“我的房子都贬值了，地税怎么能够再长呢？”。殊不知，这地税的多少是由本地政府的预算来决定的。现在政府的预算每年只多不少。试着想一想，早几年的房市火得一塌糊涂，而即使rate不变每年的地税也会跟着涨。房市跌时只好提升rate了。现在的问题是，由于汽油价格的大幅上升，政府的各个部门的运行成本也将大幅上升，例如环卫工人、值勤警察、校车、市政工程， 哪个不是开着车大把大把地烧油啊。政府的预算的提高，最终都是现任地主来分担这些多出来的银子。

说到底，除了工资不涨以外什么都在涨。石油涨价的负面效果还没有完全体现出来。由于全球的经济太多地依赖石油，特别是北美的运输主要是依赖卡车，所有的商品的运输成本就会大幅上涨，这还不算那些石油产品，例如化纤产品。 当这些都碰到一起时，总会有些人承受不住了，特别是那些尽其所能买了一个大房子的人。本来每个月的收入刚刚能够支付所有的开销，遇到这种祸不单行的时候，就有可能支撑不下去了。但是这还不是最糟糕的。
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由于这些短期内不可克服的因素，一旦房市开始下跌，其下跌的速度可能让人意外的快。特别是现在的银行推出的零首期和5%首期，如果房子的价格跌到你贷款额以下，银行定会请你往mortgage里一次性补一笔数目可观的钱。这时，你可能开始留意到周围邻居们卖房子的开始多了起来，有些甚至是power of sale(银行强制拍卖)，房市至此将无力回天。

虽然这种说法有点太悲观，但是其中的一些说法并不无道理，而且很令人担心。我个人并不希望会看到这一天，但是很多因素是你我所不能控制的。但是我们可以提前采取一些预防措施，例如尽早锁定贷款利率等。当然谁也说不准未来加拿大的房市，这些观点是仅供你参考。

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