正文
投资房地产（2）房地产的流动性
这个问题比较有争议。因为我以前第一次提出来的时候，马上就有专家说我不懂，因为他们认为房地产根本就没有流动性。
首先声明一下，我在这里的文章，都是我的原创，这个房地产的流动性的概念也许是我第一个人提出来的。
流动性的概念是多重的，有狭义的流动性概念，也有广义的流动性概念；有宏观的的流动性概念，也有微观的的流动性概念；有市场的的流动性概念，也有账面上的流动性概念。所以那些说我不懂的人，可能是理解比较狭窄吧。
现金是最有流动性的，这也就解释了为什么常常用较少现金可以抢到别人用较高房贷款买到的房子。
但是现金不能产生利润，赢利率为0，把现金存CD,有了赢利率，但是牺牲了流动性。当你需要钱的时候，你得失去利息，还要负罚金，还要花时间，精力去取钱，这些cost使得流动性下降，从来也导致赢利率的下降。从这个简单例子，大家看到赢利和流动性可能会有得有失。
有了这些基本概念，我就来定义我的房地产流动性了，从两个方面：一个是资产流动性vs出租流动性，另一个就是总流动性vs即时流动性。
总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务 * 速卖折合率
即时出租流动性 = 即时收入 / 即时支出。
。。。
这里速卖折合率是为了立即出手的折合率，如果房子listing3个月才卖掉，流动性就需要折一下。
这个概念的应用，还是让我用ProfessionalEngineer 和 richman 的帖子举例，
1)ProfessionalEngineer问：
Can experts tell me if this is a poisonous asset?
Town House built 1987
good schools
Price $300k ($500k in 2006)
Rent $2300/mo
HOA $460/mo
Tax $520/mo
Insurance $100/mo
Please help!
2)richman 问：求教，看中Condo百万价，有租客月$5800。管理费1800，投资核算吗？
很明显，这两个房产，作为出租，回报率都很差，很多人都劝他们不要买，从profitability的分析看，是对的。但是从流动性看，就不一样了。
ProfessionalEngineer 和 richman 都对大家的建议不以为然，因为他们后来都说，房子是超低价出售，ProfessionalEngineer的房子市场价格40万，richman的房子更是可卖出1.75百万。
算一下总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务*折合率
ProfessionalEngineer 的总资产流动性 = （40万-3万费用） / （30万+1万买入费用和翻新）* 95%折合率 = 114%
richman的总资产流动性 = （175万-15万费用） / （100万+5万买入费用和翻新）* 80%折合率 = 122%
richman的房价高，自然卖的慢，折合率差点。
从两者看，总资产流动性都非常好。所以从流动性分析中得出结论，两个房地产都是值得投资的！这和广大网友的结论正好相反。
结果是，尽管作为出租，他们的回报率很差，但是，做flipping还是有很大利润的。
上回说道，房子要算5个指标：赢利率profitability，流动性liquidity，清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result。
如果这5个指标都很好，就应该当仁不让的投资了。
如果这5个指标都不好，千万不要投资。
如果这5个指标中有的好，有的不好，比如图中第三个（红色），或者ProfessionalEngineer 和 richman 的房子，就应该赶快通过房地产的流动性获利和减少风险。
这就是风险管理的意义所在，我的以及ProfessionalEngineer 和 richman 的例子表明， 利用流动性分析，我们可以来躲避风险，减轻风险，转移风险，延迟风险，通过出卖赢利差，但是流动性好的地产，我们就成功的转嫁了风险。
很多人置疑我的地产管理方法的实际应用的意义，其意义就在这里。是风险管理，最有效配置资产的有效工具，每天，我可以都对每个资产的买卖有了作决定的有效依据。
前面主要说了资产总流动性的应用，另外，即时出租流动性（ = 即时收入 / 即时支出）对经营也非常重要，其实很多这里的地主，比如miat42,就反复强调的正现金流，和我的这个概念差不多，即时现金流 = 即时收入 - 即时支出。只是除法变成了减法。但是需要指出的是这个概念虽然在经营中非常重要，如果是负的，就要破产，但是，对单一个房子，意义不大，而对一个独立运行的profit center /responsibility center才重要。或者说，对你个体户地主，所有房子的集合才重要。另外，如果增加首付，显然每个月的月付就低了，从而提高了即时出租流动性，也就是大家津津乐道的转正现金流的“妙法”，但是对赢利率，偿还力以及资产总流动性并不见好。
上次和大家探讨了赢利率profitability，这次探讨了流动性liquidity，具体的计算还很复杂，以后有时间再慢慢聊，以后还要再和大家探讨探讨清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result. 他们的重要性一样重要。特别是经过这次金融危机，很多人已经把清还力solvency列为最重要的指标。
这个问题比较有争议。因为我以前第一次提出来的时候，马上就有专家说我不懂，因为他们认为房地产根本就没有流动性。
首先声明一下，我在这里的文章，都是我的原创，这个房地产的流动性的概念也许是我第一个人提出来的。
流动性的概念是多重的，有狭义的流动性概念，也有广义的流动性概念；有宏观的的流动性概念，也有微观的的流动性概念；有市场的的流动性概念，也有账面上的流动性概念。所以那些说我不懂的人，可能是理解比较狭窄吧。
现金是最有流动性的，这也就解释了为什么常常用较少现金可以抢到别人用较高房贷款买到的房子。
但是现金不能产生利润，赢利率为0，把现金存CD,有了赢利率，但是牺牲了流动性。当你需要钱的时候，你得失去利息，还要负罚金，还要花时间，精力去取钱，这些cost使得流动性下降，从来也导致赢利率的下降。从这个简单例子，大家看到赢利和流动性可能会有得有失。
有了这些基本概念，我就来定义我的房地产流动性了，从两个方面：一个是资产流动性vs出租流动性，另一个就是总流动性vs即时流动性。
总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务 * 速卖折合率
即时出租流动性 = 即时收入 / 即时支出。
。。。
这里速卖折合率是为了立即出手的折合率，如果房子listing3个月才卖掉，流动性就需要折一下。
这个概念的应用，还是让我用ProfessionalEngineer 和 richman 的帖子举例，
1)ProfessionalEngineer问：
Can experts tell me if this is a poisonous asset?
Town House built 1987
good schools
Price $300k ($500k in 2006)
Rent $2300/mo
HOA $460/mo
Tax $520/mo
Insurance $100/mo
Please help!
2)richman 问：求教，看中Condo百万价，有租客月$5800。管理费1800，投资核算吗？
很明显，这两个房产，作为出租，回报率都很差，很多人都劝他们不要买，从profitability的分析看，是对的。但是从流动性看，就不一样了。
ProfessionalEngineer 和 richman 都对大家的建议不以为然，因为他们后来都说，房子是超低价出售，ProfessionalEngineer的房子市场价格40万，richman的房子更是可卖出1.75百万。
算一下总资产流动性 = （总资产 - 出卖费用）/ 总债务*折合率
ProfessionalEngineer 的总资产流动性 = （40万-3万费用） / （30万+1万买入费用和翻新）* 95%折合率 = 114%
richman的总资产流动性 = （175万-15万费用） / （100万+5万买入费用和翻新）* 80%折合率 = 122%
richman的房价高，自然卖的慢，折合率差点。
从两者看，总资产流动性都非常好。所以从流动性分析中得出结论，两个房地产都是值得投资的！这和广大网友的结论正好相反。
结果是，尽管作为出租，他们的回报率很差，但是，做flipping还是有很大利润的。
上回说道，房子要算5个指标：赢利率profitability，流动性liquidity，清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result。
如果这5个指标都很好，就应该当仁不让的投资了。
如果这5个指标都不好，千万不要投资。
如果这5个指标中有的好，有的不好，比如图中第三个（红色），或者ProfessionalEngineer 和 richman 的房子，就应该赶快通过房地产的流动性获利和减少风险。
这就是风险管理的意义所在，我的以及ProfessionalEngineer 和 richman 的例子表明， 利用流动性分析，我们可以来躲避风险，减轻风险，转移风险，延迟风险，通过出卖赢利差，但是流动性好的地产，我们就成功的转嫁了风险。
很多人置疑我的地产管理方法的实际应用的意义，其意义就在这里。是风险管理，最有效配置资产的有效工具，每天，我可以都对每个资产的买卖有了作决定的有效依据。
前面主要说了资产总流动性的应用，另外，即时出租流动性（ = 即时收入 / 即时支出）对经营也非常重要，其实很多这里的地主，比如miat42,就反复强调的正现金流，和我的这个概念差不多，即时现金流 = 即时收入 - 即时支出。只是除法变成了减法。但是需要指出的是这个概念虽然在经营中非常重要，如果是负的，就要破产，但是，对单一个房子，意义不大，而对一个独立运行的profit center /responsibility center才重要。或者说，对你个体户地主，所有房子的集合才重要。另外，如果增加首付，显然每个月的月付就低了，从而提高了即时出租流动性，也就是大家津津乐道的转正现金流的“妙法”，但是对赢利率，偿还力以及资产总流动性并不见好。
上次和大家探讨了赢利率profitability，这次探讨了流动性liquidity，具体的计算还很复杂，以后有时间再慢慢聊，以后还要再和大家探讨探讨清还力solvency，信用度credit和压力测试stress testing result. 他们的重要性一样重要。特别是经过这次金融危机，很多人已经把清还力solvency列为最重要的指标。
评论
如山
2010-03-24 17:19:19
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悄悄话
谢谢两朵花同学的贡献。我在等着读你的（3）和（4）呢。你的理论化思考很好，有深度。希望尽快读到后面两个清还力solvency，和信用度credit的理论分析。我在学习怎么应用到我的决策中。
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