北京的住宅投资回报率(ROI)计算和分析(一)

(原创 高云堂 2007年1月5日于达拉斯)

第一部分 投资回报率简介

首先介绍一下什么是投资回报率ROI(Return On Investment)，投资回报率就是在一定时期里，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。
投资回报率=净现金收入÷投入资金%
投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析，本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法，只起示范作用。

在北京二环附近，一栋三居室，八十平方米的，五年新的高层住宅，中等装修，买入价格70万人民币，租金每月2200人民币，每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ，请计算投资回报率:
我们分为以下三种情况：

第一种，买主一次付清，没有按揭的现金投资回报率
第二种，买主一次付清，没有按揭的增值投资回报率
第三种，买主支付30%首期，有按揭情况下的两种投资回报率
我们先来计算第一种：
买主一次性付清70万人民币，没有按揭
租金总收入=2200×12=26400人民币
净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)
所以，投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%
但是，我们要考虑金钱的时间因素的话，即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ，假设目前银行的利息是5%，我们按简单利息计算则70万存入银行，每年利息大约是700000×5%＝35000人民币
存入银行的投资回报率＝35000÷700000＝5%

所以，在这种情况下，仅仅从现金投资回报率上讲，用70万买一个房子出租，还不如把70万存入银行的投资回报率高，每年少收入近10000人民币(35000－25080) 。也就是说，仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。