美国房地产投资的一些规律

本文于2007年12月17日发表于www.focus.cn

是多少？房地产投资的风险顺序如果？股市与房地产投资的关系如何？在美国如何看待房地产投资？房地产投资的特点是什么？

答：

    房地产投资在美国是一个非常庞大的，复杂的行业，笔者在此只是简单地介绍本人所知道的一些对房地产投资的研究和统计结果，以及一些有关房地产投资的理论和实践，希望能对目前国内的房地产投资感兴趣的朋友们有些益处。

(一)房地产投资的平均投资回报率

   房地产投资的英文是REAL ESTATE INVESTMENT，投资回报率是ROI，即RETURN ON INVESTMENT，一般是用百分比来表示。从美国的历史的数据来，房地产的投资回报率是10-15%，这个数据是一个变化的数据，所以只是给出一个区间来，这个数据与美国的股市中的SP500的投资回报率12%很接近。SP500是美国上市公司的主力，所以在美国，房地产投资与股市的投资回报率是一致的，并不存在房地产的投资回报率高这一说，注意这里说的是平均投资回报率。

(二)房地产投资与股市的关系

   美国的房地产投资正好与股市相反即两者是互补的，这是历史的统计结果，尤其与SP500非常互补，简单地说就是，股市大涨，房地产市场不好，房地产市场好，股市不好，这就是资金在这两个领域流动，当然不是即时的流动，是要几年的流动，这一点非常吻合，比如现在美国股市好了，四五年，房地产市场是衰退的，估计当房地产开始复苏时，股市又开始走下破路，这种互补规律是非常有价值的。

(三)房地产投资的风险顺序

   从历史的统计来看，房地产投资的风险顺序，从低到高是：住宅，公寓，小型购物中心，社区购物中心，办公楼，厂房，大型MALL，土地。

  我们只来说一说最低的，住宅和公寓，这是投资风险最低的，因为住是人类的最基本的需求，什么都没有了，也要住。为什么土地是高风险的呢？因为土地的投资大，拥有期间没有任何收入，有的土地增值很大，但有的土地永远没有开发，所以，土地是高风险，可能是高收益的投资，决不是低风险，高收益的，商业房地产的投资因为金额大，所以风险在增加。市场不好时，很多开发商破产就是好的证明。

(四)房地产投资的地位

   房地产投资与股市投资是被看作一样重要的，也就是因为投资回报率一致，当然对于真正的专业人士和机构，投资回报率远远高于平均数，可能是平均数的两倍，三倍，比如20%，30%等，在美国的风险投资(VC)的平均投资回报率也只不过是24%左右。房地产投资和股票投资是美国人的最主要的投资方式，两者各有利弊但同时又互补，房地产投资的股票化也是一种股票化的房地产投资方式，也可以说房地产是专业的投资机构发挥才能的最好场合之一。

(五)房地产特点是阶段性长期上涨

   有人说，房地产从长期看永远，一定是上涨的，这是对的，不仅房地产，几乎在地球上的所以东西都是这样，这不是投资的理论依据，也是废话。因为人的寿命只有70-80年，从30-40岁时投资，只有30年左右的时间，投资人的目标是要在最短的时间里获得最大的回报，而不是等30年后回报。因为房地产会出现周期性上涨，投资人的目标是在一个周期性上涨的初期买入，在下一个周期性下跌之前卖掉，这样才是有实际价值的。

    失败的房地产投资就是在周期性下跌之前买入还没有等到下一个上涨的周期之前就卖掉的人。这跟股票的投资是一样的，这也是真正美国的投资专家在房地产与股市之间来往的原因。

(六)认为房地产投资比股票投资风险小的原因

   此理论上，房地产投资同股票投资的风险是一样的，能一直赚钱的是少数人，这少数人的投资回报率可能是30%，50%，100%，150%但是因为多数人的投资回报率是负数，比如-10%，-20%，-30%，甚至-100%，-200%，-300%，这就是从大量的，几十年的数据得到的平均投资回报率只有12%左右的原因。但是房地产投资的投资回报率比股票低很多，比如；赚钱的有5%，10%，20%，30%，40%但亏钱的是-5%，-10%，-15%，-20%，-25%，把所有的都统计起来，房地产的投资回报率也是12%左右。

   基本来说，房地产的价格上涨与下跌的幅度小一些，而股市则大一些，这是两者的一个显著差异，从投资人的心里来说，房地产投资的风险小一些，尤其是在住宅上的投资风险更小。

   国内的房地产与股市均尚不具规律性，因为不是真正的市场经济，这一点是要清楚的，美国的规律和统计数字应该不适合于国内，国内应该具有更加特殊的规律。

高云堂于达拉斯

[YTG]

谢谢，
1 银行不会改利率。
2 如果你只有这一套房子，你还是算自住的，除非你有两套以上。
3 我不明白你自住与否与经纪人协会有任何关系，可能与HOA有关系，这一点我不清楚你的具体情况。
总的来说，业主出租是没有什么限制的，想出租就可以出租。

[katty]

Dear Mr. Gao:

房子出租请教？

房子买时按自住贷款购买，目前住不到一年，想出租。我的问题是：
（1）如贷款银行知道，会不会要求将贷款利息改为投资利息？
（2）报税时IRS会不会有罚款？
（3）买房时与州ASSOCIATION　OF　REALTORS　签有一声明在一年内为自住。如出租不知会有何处罚？

谢谢！