高云堂的房地产博客
达拉斯房地产经纪人(FirstUSA Real Estate),长春市人 Yuntanggao@yahoo.com
在很多地方看到关于房价比这一名称，房价比就是房价与年家庭总毛收入的比值，例如，一家年总毛收入是7万美元，房价是21万美元，那么房价比就是3(21/7)，也就是房价是总收入的3倍。
关于房价比，世界各国，每个国家均不同，基本的平均数会在4-10之间，很低，很高的占很低的比例，目前，美国约在4左右，也就是美国房价是美国人年总收入的4倍，但这是个平均数，美国很多地方，或者说我们熟悉的很多地方-加州，纽约州，夏威夷，佛罗里达，房价比远远高于4。
那么这个数据是如何来的？我在美国也没有看到过房价比的计算方法，我只凭我对房地产按揭的知识来计算一下，希望我的计算是可以信赖的(我拥有TEXAS MORTGAGE BROKER执照)。
(一)银行的贷款审核标准决定了房价比
在美国，银行贷款的审核标准(RATIO)是28/36：
28：指的是贷款人每月支付贷款(本金，利息，房地产税，保险-PITI)不超过家庭月毛收入的28%，比如，你家每月毛收入是5833美元，那么你每月支付的贷款不可以超过1633美元。
36：是指你的月房贷款加上其他债务不能超过月毛收入的36%，即2099美元，那么你的其他债务不能超过466美元。
这是个很严格的标准(FANNIE MAE制定的)，我们大致认为收入要是房价的3.5-4倍才能被银行批准(月收入X12 就是年收入)，比如，你家的年毛收入是7万美元，那么你能买到房子的价格应该是在24.5-28万美元之间，当然没有考虑你的首期是多少，一般我们认为是5%。
(二)为什么房价比是在4左右？
举例来说明：
以达拉斯为例，家庭毛收入是7万美元，每月是5833美元，税后是4800美元左右，一家4口的美国人的月开支如下：
1)两辆新车汽车贷款550美元，汽车保险150美元，汽车维修，保养，汽油300美元，汽车上的花费是1000美元。
2)两支手机，每月100美元，高速上网，有限电视等100美元，电费200美元，水费50美元，煤气50美元，总计是600美元。
3)生活费平均每人300美元，就是1200美元。
4)其他开销平均每月300美元
总计：3100美元(1000+600+1200+300)
余下：1700美元
也就是，还有1700美元可以供房子，即房子的月供(PITI)不能超过1700美元。30年固定利率，20万美元(21美元的房子)的贷款，利率6%，每月支付大约1200美元，在加上房地产税，保险，约400美元，总计1600美元，每月能存100美元在银行。
房子是7万，房价是21万，房价比是3，如果房子是25万，首期是4万，那么房价比是3.57，如果房子是28万，首期是8万，房价比是4。
因为美国人在汽车上的花费很高，同时生活水平不会将就，这是一个重要的因素导致美国的房价比不高的原因。
(三)利率和首期是影响美国人买房的主要因素
我们就来看看什么是影响买房的主要因素：
1)首期
美国人不知道储蓄，银行里没有钱，所以，付20%是很难的，10%也不容易，银行贷款的最低要求是5%(FHA是3%，VA是0%)，大家现在知道，为什么零首期对于美国人买房子是多么的重要了，最多的是5%和0%首期。
2)利率
为什么美国的贷款多数是30年的，15年的很少，因为15年的要比30年的贷款每月多付20%，同时，美国的30年平均利率是9%左右，直到中国大量购买美国的国债之后(2003年)，美国的30年固定利率维持在6.25%左右。
利率低，每月付贷款就少，买起房子的人就多。
3)浮动利率(ARM)
固定利率与美国的债券市场(BOND MARKET)相关，但浮动利率与联储FED的利率有关，具体就是与LIBOR指数相关。
所以，911之后，美国大减息之后，贷款的浮动利率很低，在3.5-4-5%左右，这才是美国房地产大跃进的开始，因为用浮动利率之后，很多人就能贷款了。
次级贷款人的收入不是低收入，平均收入也在8-9万美元，那种认为次级贷款的人是低收入的看法是错误的。次级贷款中有一小部分是低收入，绝大多数是高收入但是高负债。
但最后，联储加息，利率到7-9%，所以很多人付不起了，这就是次级贷款危机的来历。
(三)中国的房价比
中国的房价比是非常有意思的，这是因为中国人与世界上的很多人都不同，主要有以下几点：
1)好存钱，20%，30%首期没有问题
2)不好花钱，开支少，生活水平可以很低，能将就就将就
3)父母有钱，就给孩子留着或帮助买房或着支付首期
4)孩子没钱，也有脸向家里要，尽管家里也不富有，父母数多于孩子的数量。
5)没有房地产税，没有汽车也没有任何问题，这是很多亚洲国家公共交通发达的好处。
6)没有长期债务(超过6个月)，比如学生贷款，美国的大学生，多数有学生贷款。
7)有灰色收入，但也有灰色支出，但净灰色收入很重要，灰色收入和非法收入是中国特有的，而且对于很多人来说，是主要的收入。
所以，在中国，利率对于买房的影响很小，首期也没有问题，关键的是房价，我想，综合各种原因来看，中国的房价比可能是会全世界最高的，即8-10倍是目前中国社会能够接受和被勉强接受的。
中国合理的房价比不是由开发商而是由市场决定的，这是无可非议的。
不管是美国，还是中国，当房价比不合理--过低或过高的时候，市场就会自动调节，这就是房地产发展的客观规律。
