高云堂的房地产博客

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图片:投资美国房地产的注意事项(5)-美国的外国人投资房地产税法简介(FIRPTA)

(2008-05-05 10:08:41) 下一个

本文于2008年2月14日发表于www.focus.cn
高云堂于达拉斯

中国著名的华为技术公司美国总部2007年(可能今年会搬到新的办公楼),位于德克萨斯州PLANO市(1700 ALMA RD)。 达拉斯地区是美国的三大高科技就业中心之一,世界上市值最大的爱克森石油公司和24家美国500强公司,200多家上市公司的总部均在此安家落户。

本文是应一位居住在加拿大的加拿大公民的要求所写,实际问题:

 

    高先生能請你分別說明外国人在美国買以及賣二手Condo的稅法問題嗎?我知道外国人與美国人買以及賣二手Condo的稅法是不同的, 我是加拿大籍華人..我曾經在美国8(1992--1999)並且有良好美国信用记录.我是問住宅房地产第一套住宅(PRIMARY HOME)..外国人在美国買以及賣二手Condo的稅法問題. 因為我想以後冬季住美国。

 

一 背景介绍

 

      1980年之前,外国公司/人在美国投资房地产出售获利之后,因为人不在美国,也不报任何所得税(Capital Gain or Business income),美国国家税务局(IRS)也没有办法追缴,所以,就制定了对于外国人在美国进行房地产投资方面的税务规定,英文就是Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) 。

 

二 FIRPTA主要内容


 

   如果你没有赚钱,IRS就不会让你交任何税,这要看你的报税的情况决定。

 

1) IRS关于外国人的定义:

 

    在IRS定义中的外国人,不是正常意义上的外国公民,即不是非美国公民。IRS定义的外国人是:

 

    一年中在美国居住的时间没有超过183天的外国人。所以,一个非美国公民,非美国永久居民,如果是在长期居住的,诸如工作签证(H1)的外国公民 ,也不是IRS所定义的外国人。

 

    如果一位加拿大公民,在美国生活超过183天,那么按照IRS的定义,不是外国人,IRS有一个详细的计算方法,这里只是一个大概的说明。

 

 

2) 外国公司的定义

 

    一般是外国公司在美国公司里所占的股份超过51%,就视为外国公司,这一点没有特别的地方。

 

三 FIRPTA豁免的情况

 

    这项法律有一些豁免的特殊情况,但这种只适用于住宅和个人,不适用于公司及商业房地产。

 

   如果属于IRS定义中的外国人,自住的房子:业主是自(没有住过半年) ,但出售时价格不超过30万美元,就与正常的交易一样,过户公司就不会预扣10%的成交价。但是有一个条件,就是买主买了之后也是自住的。

 

    所以,这个豁免有三个条件,必须同时满足:买主,卖主均是自住(不是投资物业),成交价不超过30万美元。

 

四 税收的计算

 

   如果不属于IRS豁免的范围,那么在过户时就要被过户公司预扣10%的成交价。如果有获利,获利部分要交纳所得税,税率至少21%左右(因为税法可能有变化,只能给出大概范围)。如何是超过一年的投资的话,税率就会低一些,估计是15%左右。

 

五 联邦法和州法

 

    FIRPTA是美国联邦法,但是很多美国的很多州也有类似的,关于外国人投资房地产的州法,这是个很不幸的事,笔者所在的德克萨斯州尚没有州水平的外国人投资房地产的税法,因为德克萨斯州没有州所得税。估计在有州所得税的州,可能就会有,美国的决大多数州有州所得税。本来美国的联邦,州的税法就很复杂,再加上一个外国人投资房地产的税法,就更复杂了。

 

    比如加州的外国人(外州人)房地产投资的税法就很值得注意。加州的法律要求,凡不是加州的居民,这当然包括外国人,在卖房地产时要被预扣3.33%成交价来纳税,当然多余的本分会退回给卖主。

 

    以上是有关美国的对于外国人在房地产上投资的税收法规,具体的情况应向具有专业执照的会计师和税务律师去咨询,以便能得到准确的信息。

 

加拿大那位朋友的问题:

    你如果只是冬天在美国,你可能不会在美国住上183天,所以,你就是IRS定义中的外国人。如果你在美国买的CONDO之后,卖的时候不超过30万美元,而且买主也是自住,那么在过户时就不会被扣留10%的成交价。如果成交价超过30万美元,就会被扣留10%,在你报税之后,多余部分IRS就会退回给你。在每个州有可能不同,所以你可能会交纳一定的州所得税。如果卖的时候,房价比买的时候还低,你就不用交所得税。

    从目前看,外国人在美国买房地产的时候,没有什么不同,可能就是贷款的首期要高一些(如果没有在美国的信用记录的话)。但你有美国的信用记录,可能时间太久了,没有价值了,同时贷款公司也要看你是否在美国有收入或工作,所以在贷款方面,你不会与美国人一样的,可能要至少25%的首期。


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评论
juliana123456 回复 悄悄话 外国人真的也能获得美国贷款?
江城游子 回复 悄悄话 能谈谈外国人在美国贷款的手续和利息吗 ?
chinomango 回复 悄悄话 非常感谢.我在加州.好象没希望找到你这么专业的经纪.
希望有空介绍一下买第二套房要注意的贷款和税问题.好象是要自住.
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