美国新房市场介绍(十七)-新房的物业管理

(原创 高云堂 2007年1月23日于美国达拉斯)

十七 新房的物业管理

在开发商开始兴建一个新的小区时，往往已经制定好了小区的规章制度和业主委员会会费的多少，同时会委托一家物业管理公司来负责该小区的日常管理。下面我们介绍一下美国在这方面的情况供大家参考。

(一) 业主委员会(HOA-Home Owner’s Association)

所谓的业主委员会就是完全有业主组成的独立的法律和经济实体。一般是有所有的业主选出理事会，再从理事会中选出理事长，副理事长等管理人员。为了减少全部业主的风险，业主委员会(HOA) 也可以是有限公司的形式。

根据美国的税法规定，业主委员会是非赢利机构，只有会员，没有股东。

业主委员会定期要召开全体业主的大会，讨论小区中存在的问题和解决方案，一般年终大会要公布一年来的财务状况，根据赢亏情况决定下一年业主委员会会费的变化。

(二) 物业管理公司(Property Management Company)

物业管理公司与业主委员会(HOA) 是雇佣关系，业主委员会可以自由选择物业管理来管理小区的日常事务。业主委员会是非赢利机构而物业管理公司是赢利机构。

日常的管理完全由物业管理公司自行进行，但对于较大的支出则要经过业主委员会的同意。

(三) 业主委员会会费(HOA Due)与物业管理费(Property Management Fee)

有时候会把两者混淆起来，业主委员会会费是该小区每个家庭必须交给业主委员会的会费，而物业管理费是业主委员会支付给物业管理公司的酬劳，一般是业主委员会会费总数的5%-7%。由于每个家庭所交的会费多数是用与物业管理方面，所以也就把业主委员会的会费当成是物业管理费。

(四) 业主委员会会费的决定权在业主委员会的手中

如果业主委员会发现会费浪费情况严重，或者物业管理公司没有尽职尽责，这时业主委员会就可能更换物业管理公司。也有一些小区不雇佣物业管理公司而自行管理。目前的最大问题是在物业管理上大量的浪费现象，使得业主所交的会费持续上涨。