对中国房地产和GDP的几点看法

 (本文于2008-7-19 发表于http://blog.focus.cn/~jimmygao 高云堂于达拉斯)

关心国内的房地产业已经一年半了，有了一些了解，在这里笔者就根据自己在美国此事房地产业的一些经验来分析一下国内房地产的情况，意见不一定都正确，希望能给读者一些借鉴而已。

(一)房地产业不应成为一个国家的支柱产业

    在网上得知，在2003年左右，有些专家就建议把房地产业作为国家的支柱或类似于支柱的产业，我想，目前还没有那个国家这样做，美国，日本，德国，韩国，没有任何一个强国会把房地产当成重要的产业的。美国的强大的后面是房价的低廉，美国的房地产开发商一共才有十几家上市公司，但世界五百强企业中美国占一半以上。德国也是同样，房地产业也是很微弱，但德国的高科技，制造业闻名全球。

    如果房地产能成为一个国家的支柱产业的话，就表明这个国家处于一个非常尴尬的地位，因为房地产业不会产生增加值。因为没有知识产权在里面，你会发现，美国，德国，日本的企业都是靠知识产权赚钱的，比如微软公司或者丰田汽车。

(二)中国人(华人)善于在房地产上做文章

    中国人天生的中庸，缺乏冒险，创新，但善于理财-存钱，从美国的旧金山，洛山矶，纽约，到台北，香港，凡是中国人多的地方，房价都高，房地产投资是中国人最擅长的，买房必须有首期，外国人不节俭，存不下钱，中国人就相反。如果认可富有的人投资住宅的话，国内的高房价所引起的问题将越来越严重。

    国内的房地产业面临很大的经济和政治风险，如果不能有效地解决贫富悬殊的问题，那么就是一个败笔，贫富悬殊的焦点就是房地产问题。

(三)什么是合理的房价？

     按照美国的贷款公司的要求，贷款时，支付房款一般是月收入的28-41%，即银行贷款是20%-36%，联邦担保贷款FHA是28-39%，退伍军人是41-41%，在国内我们认为是50%，或者60%，因为没有房地产税同时国内人的其他负债低。在美国，一般是房价是年薪的3-4倍，个别地区是5-6倍，因为91%左右买房是贷款。

    在国内也会同样地符合类似的规律，不是每个年轻人的父母都会帮着付首期的，也不是每个年轻人都有不法的灰色收入的，也不是每个进城的人都是高薪的。

    结婚时谁都想有自己的房子，但不是因为要结婚，就能买的起的，在北京，不是因为要结婚才去买房的，有谁统计过每年结婚的年轻人的收入是多少，难道只有外企的人才敢结婚？钢性需求也是要在一定的条件下才有价值。

(四)经济发展，房价就一定同步增涨吗？

     如果在一个持续的自由经济体系中，经济增长，房价也会同步上涨，这是个普遍的规律。但是如果国内的房地产不是一个持续的自由经济体系中，这个规律就不一定成立。比如在全世界的自由经济体系中，GDP高增长，股市一定也大涨，这是普遍的规律，但在中国就不一定成立。所以看中国的股市，房地产一定要区别对待，不能把世界的普遍规律拿来使用。

   有可能，国内的房价已经超前了十几年，房价再继续上涨，就会威胁到国家的稳定和社会的良性平衡，对于执政党是个难题。

(五)过高的房价对经济发展的制约非常大

   在911事件之前，美国的房价非常合理，如果没有911的话，就没有今天的次贷危机。笔者是亲自经历了美国房价大涨到大落的，从2003-2005，2-3年时间，全美的一些地区和城市房价大涨，大约40%的是投资，不是自住。房价一高，整个地区的经济受到很大的制约，甚至是打击，首先是工资要增加，要不员工不来，因为买不起房子。房价超过一定的水平，对当地的经济发展具有很大的反作用。

(六)人口红利就会导致房价继续上涨吗？

    如果在一个合理的房价的情况下，人口增加，房价就会上涨，但如果房价已经不合理了，这个规律就不成立了。加州的人口也在增加，西班牙裔也越来越多，但他们能买的起加州的房子吗？到北京的外来人口很多，他们的收入能买的起北京的房子吗？

   人口红利是在一定的条件下，才会导致房价的进一步上涨，不是没有条件的。

(七)以前房价上涨幅度大，将来也会吗？

    很多人都说，北京的房价从3000元，涨到6000元，又涨到9000元，才用了几年的时间，照此推理，房价还会这样，继续成倍上涨。

    问题是，房价从3000元，涨到6000元，再到9000元是从很低的，涨到高的，增涨速度可以很快，但规律是越高之后，增长就越慢。比如从9000到18000就比从3000到6000难的多。

    因为基数越大，增长率越小。这是我们国内人目前犯的一个普遍错误，认为中国的GDP永远可以保持两位数增长，这是不可能的，GDP的增长率会越来越慢，从很低的数据，是很容易高速增长的，一旦到达一定的数量时，就会停滞，这是规律，除非在数据上动手脚，那就是自欺欺人了。比如GDP从5万亿，增长到10万亿，再增长到20万亿，30万亿，但想从30万亿增长一倍到60万亿是非常难的。

(八)GDP也要具体分析

    GDP是国内生产总值的英文缩写，在那时候，基本上没有跨国企业。而现在就不同，中国的GDP里有多少是外资企业，合资企业所创造的价值？如果中国国内相当一部分是外国企业，那么这GDP又属于谁的？美国的跨国企业的利润30%是来自美国以外，中国企业的利润只是在国内，这两者的GDP是不同的，中国的GDP里的很多是外国企业，利润是归外国企业了，扣除外国企业的GDP才是真正的中国的GDP。

     这也许是国内的GDP很高，但国内的经济和劳工阶层并没有得到实际的好处吧？因为是为外国公司做嫁衣，利润是被外国公司拿走了。

    如果一个国家的GDP里，外国公司占相当的份额，那是什么含义呢？

    如果想把中国的足球搞上去，最好的，最快的办法就是高价把外国球员买来，组成一个一半是外国著名球员，一半是中国球员的中国男足联队，那么中国足球的问题就解决了，中国的GDP模式就是这样-全球联队。