北京的住宅投资回报率(ROI)计算和分析(四)

(原创 高云堂 2007年1月6日于美国达拉斯)

第四部分 综述

(一) 我们在计算投资回报率时，还要考虑到所投资金的时间效应，即首期或房款存入银行一定有利息收入，利率平均来说会在5%左右，这是很容易被忽略的。尤其是对于一次把房款一次付清者，这种收入相当可观。

(二) 我们从上个实例的分析可以看出，在按揭的情况下，投资人面临很大的风险，每月都要补贴相当一部分支付银行贷款，在这种情况下，只有当房价有显著上涨，出售后，才有利可图，否则就容易变成房奴。

(三) 房地产投资的缺点之一就是脱手时间长(不像股票那样随时可以卖掉) 。如果房地产市场急转直下，房价下跌，投资人想卖也卖不到好的价钱，进入卖也亏损，不卖每月也要补贴的困境，时间一长，若无经济能力支付银行贷款，就要面临被银行查封(Foreclosure)的危险。在这种情况在美国很常见，原因是买主付的首期太少所致(5-10%)，由于在国内，可能多是30%首付，一般不会被银行查封(除非房价下跌30%)，而是被迫亏钱卖掉。

(四) 北京住宅的租金相对房价很低，差不多是全世界之首，对投资人非常不利。单从投资回报率的分析上，尤其是财力不足，要靠按揭买房的人 ，投资北京的住宅会面临着相当大的风险，投资时要格外小心。

所以，在进行房地产投资时，不应只建立在对市场的美好企盼上，而是应该在科学的分析与对市场客观预测结合起来的基础上，只有这样才会把风险降低，取得房地产投资的成功。