北京的住宅投资回报率(ROI)计算和分析(三)

(原创 高云堂 2007年1月6日于美国达拉斯)

第三部分 具有按揭情况下的投资回报率

我们继续上面的例子，假设首期为房价的30%，即21万人民币，按揭贷款额49万，按固定利率，15年，5.75%计算。
所以每月付给银行(本金和利息)4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。

A， 现金投资回报率(Cash on Cash)
全年租金净收入25080元，全年支付银行贷款48800元，每年要补贴23720元(48800－25080) ，首期210000元
投资回报率＝－23720 ÷210000＝－11.3%
在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴1976元(23720 ÷12)
同时，210000人民币存入银行，如果利息是5%的话，每年可获得10500元的利息收入，所以累积损失就达33700元。
但我们还要考虑在付给银行的按揭中，有21200元的本金积累，所以每年净损失是12500元(33700－21200)
每月的净损失是1000元人民币左右，如果不考虑把21万元存入银行产生的利息收入，每年要补贴23720元，本金累积21200元，所以每年的实际损失是2000元(23720－21200) ，在这种情况下，每年实际上亏损2000元。但不管在什么情况下，每月都要补贴1976元。

B， 增值情况下的投资回报率
⑴ 假设增值5%
增值部分35000元(5% ×700000)
投资回报率=(35000－23720) ÷210000＝5.3%
同样每月还要补贴1976元，但增值的投资回报率理论上是5.3%
如果考虑到把首期存入银行，产生的利息收入计算，银行的利息5%，所以在这种情况下投资回报率只有0.3%

⑵ 假设增值10%
增值部分70000元(10% ×700000)
投资回报率＝(70000－23720) ÷210000＝22%
把存入银行的利息收入扣除，投资回报率是18%

但这种投资回报率的计算是理论上的，只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。不管怎样，投资人每月都要补贴1976元。
从以上的分析，可知当房价上涨时，按揭买房的投资回报率大于一次性付清的，但风险也在增加。在这种情况下，如果房价在短期内，比如一到两年，有大幅度的上涨，快速出手，还能赚一笔。就像前一段时间和上海和美国的洛杉矶一样。如果房价在一两年内没有在大幅度上涨，或者下降，那么风险就明显加大了。很难说北京的房价上涨还是下跌，但我知道，不仅在美国，还是在中国，有很多个人和财团前一段已经在房地产上大赚了一笔，他们又开始寻找新的机会了，我想他们不会在短时间再回到房地产这块了。