美国二手房市场介绍(十)代理与中介(二)

(本文于2007年2月25日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

代理与中介(二)

上篇我们谈到了代理与中介的区别，在这里我们来看一看代理关系在房地产经纪行业的重要性。

(一) 经纪人与买主或卖主的中介关系不适合复杂的房地产交易

大家知道，律师和他的客户不是中介关系而是代理关系，即客户相信律师能为他打官司才委托并雇用他，会计师，医生也同样是这样，凡是涉及到人们根本利益的时候(大笔钱，身体，性命) ， 人们所找的专业人士都是代理关系，如果房子很便宜，，跟汽车一样，几万人民币一栋，那么是中介还是代理关系也就无所谓了。房地产的另一个特点就是价格高，这时候就不能向其他低价商品的模式来运作。美国的房地产最早期的二，三十年和目前中国的十几年都证明了这一点，中介关系不适合于价位高，纠纷多， 手续烦琐的房地产三级市场。

(二) 房地产经纪的本质是人与人的关系问题

目前国内的经纪人出现了很多时髦的名字诸如独立经纪人，网络经纪人，自由经纪人等等，一个新名字的出现会给行业和公众带来一阵兴奋，经纪人在网站上亮相就叫网络经纪人，网络只是众多媒体的一种，按此推理如果在手机上亮相就叫手机经纪人，过多的宣传网络的功能是对经纪人自身的完善是不利的。

房地产经纪的本质是人与人的关系，是与人打交道，也是如何对待他人的问题，也是如何做人的问题。如果不认识到这一点，而是只从形式上做文章，到头来是本末倒置，经纪人要把提高自己的业务水平，在人格上，道德水准上，为人处事上都要比人普通人高一头才行，只有这样，客户们才会信任你，才会与你建立起在信任基础上的代理关系，从而把买卖房子的大事以及将来的房地产投资等业务交给你。

(三) 房地产经纪行业不可能通过行业自身完善起来，一定要有政府有关部门制定附合市场发展规律的法规来实现

美国的房地产经纪行业在经过了杂乱无序中介关系的过程之后，最后还是要经过法律的形式来把经纪人与卖主的关系确定为代理关系，因为是代理关系后州政府才能对房地产经纪人产生法律制约，经纪人才能被执照法所约束，才能保护消费者的利益。

所以，在国内应该是政府应从法律上规定经纪人与买主或卖主的关系不是中介关系而是代理关系，明确双方的义务和责任，并且要制定相应得合同版本，使之能够在实践中运行。

从中介关系到代理关系将是对房地产经纪行业的一个重要转变，这将从法律制度上为房地产经纪行业的良性发展奠定基础。