美国二手房市场介绍(七)佣金问题(二)

(本文于2007年2月20日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

佣金问题(二)

国内的人们常常说，佣金太高了，但国内只是0.5%-3%，而美国却是6%，原因是什么呢？在这里，我们来看一看，佣金是否合理是由什么决定的。

(一) 佣金是否合理是由卖主或买主的收入决定的

先来看美国的情况，笔者所在的德克萨斯州为例，一栋二十万美元的房子，卖房时佣金是6%，一共是一万两千美元，有两个经纪人平分，一个人六千美元，平均卖一栋房子要60到90天，一个经纪人平均一个月卖一栋房子(一面的佣金，在德州，平均房价是十四万美元) 。

一看起来，6%是个很高的比例，卖主要付出12000美元给经纪人，但我们来看一看，买得起二十万美元房子的家庭收入如何，一般他们的年收入要在七万美元以上，所以月收入在6000美元，卖主支付得佣金只是他两个月的工资，他平均6-7年买卖一次房子(买房时不用付佣金) ，所以卖主会感到佣金是合理的。

再来看国内的情况，目前国家规定，佣金是0.5-2.5%，独家代理是3%，只有一个经纪人，而且是买主付佣金。

在北京，一栋100平米的房子，价格是80万人民币，要买这栋房子的家庭收入是一年10万人民币，一个月是8000元。买房时，如果佣金是3%，那么就是24000元，是买主月收入的3倍，如果在很短的时间就买到了，那买主就会感到经纪人赚钱太容易了，心理就不平衡，就会有跑单的想法。

如果佣金是1%-2%，那么，是8000-16000元，与买主的一两个月薪水相当，可能买主就认为合理，

但是，如果，买主的月收入不高，只有5000元，房款是自己多年的积蓄或者是父母给的那么，1%的佣金买主都会认为高。

由于国内的房价与人们的收入相差太大，造成一个房子价高，但收入却不高的局面，所以，在佣金上每个人的心理接受能力不同，有很多时候，买主会认为经纪人没干什么事，就赚这么多佣金，难以接受，所以，常常会有甩掉经纪人而直接与卖主交易，这也是造成中介公司业务困难导致很多公司都把重点集中在高端市场的原因之一。

总的来说，佣金是否合理，不是由房价的高低而是由买主或买主的收入决定的，广大的经纪人也要知道这一点，谈佣金时，不仅要看房价，也要看买主的收入高低才是明智之举。

(二) 佣金比例与经纪人数量成反比

 比如，目前美国有150万房地产经纪人(全职，半职，人口的千分之五) ，平均佣金是6%，经纪人的平均佣金收入每年五万美元。如果佣金降到3%的话，那么有可能就会剩下一半经纪人，每个经纪人的业务量增加，佣金收入还是会保持在五万美元左右。这也就是说，佣金比例低，房价再低的话，没有什么人愿意做经纪人这行，如果佣金比例高，房价再高，经纪人行业就很火，这就是为什么，北京，上海，深圳的经纪人到处都是的原因。