中美二手房佣金总数的估算

(本文于2008年6月1日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯 )

中国的二手房市场经过十几年的发展，进入了一个初具规模的兴旺阶段，但在市场上笔者尚没有看到对整个二手房市场佣金的一些可信的统计数字或者估算，希望本文能够填补这个美中不足。

   为了有个鲜活的对比，我们先来估算一下美国的二手房的佣金总数，误差在10%以内。

(一)美国二手房佣金总数的估算

1 按销售数据来估算：

1)2007年美国的二手房经过经纪人销售的总数是500万套

2)平均房价是25万美元(不是中位数)

3)平均佣金5%(不是6%)

佣金总量：5000000(500万)X250000(25万)X0。05=625亿美元

我们得出在2007年美国二手房销售的佣金总数是625亿美元

2 按经纪人平均佣金估算

根据美国房地产经纪人协会的统计结果(2004-2005年)：

1)房地产经纪人的平均佣金收入是5万美元

2)房地产经纪人人数是120万(NAR会员)

所以佣金总数：120万X5万=600亿美元

   所以根据以上两个估算，我认为美国的二手房年佣金总数约在600亿美元左右。

(二)中国二手房佣金总量的估算

    由于没有见到详细的二手房销售量的统计数字和经纪人平均佣金和总数的数值，我们只好用最原始的方法来估算，估计误差在20%-30%左右。

1 交易总量的估算

1)五大城市二手房的总量估计(2007年)

北京：9万套

上海：15万套

深圳：9万套

广州：7万套

天津：5万套

总计45万套(我没有详细查阅各城市的具体销售数据，很多是我凭空的想象)，

2)其余15个大城市的总量

其余15个大城市平均二手房的销售量是3万套，所以总数是45万套

3)余下30个中等城市的销售量

平均是1。5万套，总计是45万套

4)余下的小城市的总量

总计是45万套

总量是180万套，由经纪人销售占70%，所以总数是126万套。

2 平均房价

我们假设是平均30万人民币

3 平均佣金

我们假设是2%

    所以佣金总量是：1260000(126万)X300000(30万)X0.02=75.6亿人民币(10.8亿美元)

    值得注意的是，在国内也就是几个大城市的房子高，佣金也高，多数城市房价并不高，二手房交易量也很低，所以，我把平均价假设是30万。

    所以我们大概估算出目前国内二手房销售的佣金总数约在75亿人民币上下，如果乐观地说，会在100亿人民币左右。

(三)中国房地产经纪人总数的估算

     在这里我们不用原始的方法-一个城市一个城市相加起来，我们采用由佣金总数和经纪人所赚佣金的比例和多少来估算：

1 经纪人的佣金提成

加上低薪之后，我们估算经纪人的佣金提成是30%

2 经纪人的年平均收入

我们估计是每年平均30000元(全国平均数，约等于大专毕业生的平均工资)

所以全国经纪人的总数是：75亿X30%/30000=75万

当然也可以采用每个城市相加的办法，来估算。

(四)中美二手房之比较

    佣金总量是由平均房价，佣金比例，总交易量决定的，我们认为交易量对于国内的佣金总量起决定的作用。

   佣金总量是机构投资者，VC，PE们最关心的，也是那些欲谋求上市或者资本运作公司的重要砝码。

1佣金总量

美国是600亿美元，中国是10亿美元左右，相差60倍，佣金总量上，国内与美国的差距很大，这是我们要清楚的，如果国内的佣金每年有700亿(100亿美元)的时候，才是美国的六分之一，那就意味着要比现在多10倍。

2)佣金比例

美国平均是5%，中国是2%，相差2.5倍，佣金比例上，国内的不会提高。

3)平均房价

美国是25万美元，中国是4.5万美元(平均30万人民币)，相差5倍。平均房价国内可能会有一定的提高，但比例不高。

4)销售量

   美国是每年500万套，中国是126万套(由经纪人销售的，总量是180万套)，相差4倍。在这些决定佣金的指数里，唯有销售量是可以慢慢地与美国接近的。

    美国的二手房在1900年就开始了，国内的现状相当与美国70年代中的市场规模，那是美国的经纪人总数在70万，年销售200万套，平均房价5万美元。

(五)中国中介的前景

     从以上的估算与分析，我们认为中国的二手房市场与美国70年代类似，未来的发展空间很大，可能国内的佣金总数上很难与美国的相比，但在销售量上会越来越接近，这是由于国内的人口基数造成的。

    同时目前美国著名的房地产经纪公司RE/MAX，21世纪均是在70年代处发展起来的，希望国内的中介也一样会出现勇于创新的公司来，是否可以预测未来的十年是中国中介走上科学的，成熟的，现代的十年！

                     中介尚未成功，我们仍需努力！