美国二手房市场介绍(八)卖房时的“三不主义”

(本文于2007年2月22日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

卖房时的“三不主义”

美国社会是一个移民的大熔炉，常常有千奇百怪的事，诸如，枪支子弹自由买卖，大多数家里都有枪，电视台丑化总统是家常便饭，学校里集体对美国国歌宣誓也违背宪法，市民经常告美国联邦和各级政府，市长不拿薪水白工作，房地产交易也不例外，下面我们就来介绍一下美国人买卖房子时的一些风俗和习惯，笔者简称之为“三不主义” 。

(一) 不搬空

大多数在卖房子时，卖主全家还是与平时一样，住在房子里，搬空的大约30%，中国人可能稍高一些，有一半是搬空的。这一点可能与我们国内大不相同。原因是很多人买房时都用按揭，一般又是中途要卖，贷款没付清，如果搬走了再卖，一是还要付贷款和地产税，二是如果一下子卖不掉，也很难买下一栋，有的人就等着房款来做下一个房子的首期。再者，如果一直卖不掉，也没有什么问题。

在卖房时，卖主要把家里没有用的破烂丢掉或者放在车库里，然后再维修打扮一下房子，才让经纪人代理出售。而且，据研究，不搬空的房子比搬空的出手快，价钱也好一些，因为是由于有家俱和装饰，对买主来说更像一个家，买主容易喜欢上，所以经纪人也建议卖主不搬空就卖房子。

(二) 不见面

虽然，卖主全家人还是跟平时住在要卖的房子里，但当有买主来看房时，全家人都不会在家里，往往先是经纪人打电话给卖主，约好看房的时间，卖主就会在这期间离开家，好让买主豪无拘束的看房子，这时因为卖主不在家，买主一家人也没有不好意思，想看什么就看什么，想说什么就说什么。如果卖主在家的话，问题就多了，美国不像国内只有汉族和几十个少数民族，种族问题还是敏感的，所以卖主不在家比在家好。

以上是看房时买主，卖主不见面，而且在签订买卖合同时，在过户时，在交房时，交钥匙时买主，卖主也都不主动见面，当然也有见面的只不过是偶然或者极少数罢了。那这些过程如何运作呢？这就是双方经纪人的工作，所有的买卖事宜都是在专业的经纪人安排中进行的，这说明了买卖双方对经纪人工作是充分信任的。

(三) 不说话

如果不小心，买主，卖主在房子里或其它场合碰上了，这时一般也只礼貌地打个招呼，买主夸夸房子如何好(也许很烂) ，卖主也会说，的确不错，但没办法，要忍痛割爱。买主经纪人都要很早就叮嘱自己的买主，一旦碰上卖主，最好别问买主有关房子的事，诸如为什么卖房子呀？如果是卖主要离婚，或者刚被公司解雇，这就刺伤了卖主的心，如果卖主说话不友好，那么买主就不会买这栋房子了。

卖主的经纪人也要嘱咐卖主，不要跟买主多说房子的事，诸如房子是不是有问题呀？地基好不好呀？等等，一旦回答的不准确，买主买了之后，有了问题，卖主要负责任的，就跟电影和连续剧中的嫌疑犯跟警察所说的请跟我的律师联系一样，叫他们跟他的经纪人联系。

因为房地产交易是很复杂的一个过程，不是经纪人不让买主与卖主，不见面，不说话，而是怕他们说错话，导致一些不必要的纠纷出现,谁都知道，多如牛毛的律师就等着纠纷的出现，他们好施展自己在法学院学的本领来相互较量一番呢。

像美国这种种族，宗教，肤色，信仰百花齐放的国度里，这种“三不主义”做法，使得大多数买主不知道买了谁的房子，卖主也不知道把房子卖给了谁，从某种意义上讲这也是件好事。