美国新房市场介绍(十三)-新房贷款的种类

(原创 高云堂 2007年1月21日于美国达拉斯)

十三 新房贷款的种类

在美国经营房屋贷款的银行及财务公司(Lender)有几百家，房屋贷款的种类五花八门，也非常复杂，我们在此仅做一个简单的介绍。

(一) 银行贷款或常规贷款( Convention Loan)
即是指不与美国联邦机构发生关抵钊绫Ｖせ虻１５姆课荽?睿?彩亲钤?迹?畛＜??钇毡榈姆课荽?罘绞健７⒎糯?畹牟恢皇且?校?芏嗟淖?糯邮路课荽?畹牟莆窆?疽卜⒎畔嗟币徊糠莸姆课荽?睢?
银行贷款的审核标准最严格，一般要求信用要好(信用分数超过620分) ，收入与所支付房子开支的前后比率要在一定的范围(28/36) 之内 。
同时，首期至少是贷款额的5%，过户费用不可加到贷款额之中。

(二) 联邦政府担保贷款(FHA Insured Loan)
在1934年，美国政府的住宅与城市发展部(Department of Housing and Urban Development) 下属的联邦住宅管理局(FHA-Federal Housing Administration) 开始对得不到银行贷款的人担保进而使银行放款给中低收入的买房人。
FHA本身并不放款而是用让贷款人买保险的方式把银行的风险转移到联邦政府，使银行几乎没有风险。
FHA贷款一般适用于较低房价，贷款人的信用并不完美或者收入与负债方面达不到银行的最低要求的情况。
FHA贷款的一个好处是贷款人最少只需拿出贷款额的3%做为首期，同时过户费用也可加到贷款额里。
但FHA贷款只限自住不准投资。

(三) 美国的现役和退役军人贷款(VA Guarantied Loan)
美国政府对于现役和退役的军人在买房贷款上的优惠政策，在此就不多做介绍了。
我们在里主要介绍银行贷款，银行贷款从利率上主要又分成以下两种：

1  固定利率(Fixed Rate Mortgage)
在这种贷款情况下，利率和每月的应付款一直不变，较适合要在所买的房子了住较长的时间，同时也不用担心利率的变化。

2  浮动利率( ARM-Adjust Rate Mortgage)
在这种情况下，利率按一定的时间里(6个月，一年，或数年) 跟据一定的指数来随市场变化，可能降低也可能上升，但起始例率可能较低，所以在高价位地区使用浮动利率的较多。
浮动利率的贷款一般是前3年或5年，或7年利率是固定的，然后才随市场变化，适用于在不打算在所买的房子里居住很久的情况。