美国二手房市场介绍(十五) 次级房屋贷款风暴的原因(二)

(本文于2007年3月19日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

次级房屋贷款的利率组成

一般来说，浮动利率的贷款是贷款人可以选择前一年，三年，五年，七年是固定的，然后是随市场浮动的。比如说，一个人可以选择头三年固定利率是 5% ，而三年之后是随市场浮动或者重新贷款成固定利率，也就是说他头三年的每月房款不变，但到了第四年时一定会有变化了，如果联储的基准利率比他买房时高 3% ，他的利率也可能高出 3% ，就变成立 8% 。

在 2003-2005 这一段时间里，很多人选择的是三年固定，五年固定的浮动利率，但从 2004 年开始联储连续 17 次提高利率至 5.25% ，导致目前的浮动利率在 7.5-8.5% 之间，一部份人的固定利率期限已过，开始了浮动。

( 三 ) 浮动利率的三个选择

当浮动利率前几年的固定期结束之后，贷款人有三个选择：

1) 随市场利率浮动

如果联储的基准利率没有大的变化时，就可以随着市场变化，当然也可能降低的，但目前在美国却大大相反，是显著上升，高出 3% 左右。所以每月的房款增加很多，可能高达 30% 左右。

2) 卖掉房子

当然可以卖掉房子，当市场好的时候，卖房很容易，但市场差时，美国从 2005 底房地产开始降温，很多地区销售下降，想卖掉房子就不容易了。

3) 重新贷款变成固定利率

本来就有一部份浮动利率的贷款人符合固定利率的条件，在这时就很容易重新贷款改成固定利率，这一部份人从本质上将不是次级贷款的类别。

但绝大多数次级贷款的人因为在买房时就不符合固定贷款的条件，当然三，五年之后还是很难得到固定贷款，所有就只能随着市场利率走，导致每月的房款高出很多。

( 四 ) 放款公司查封 (Foreclosure)

如果次级贷款的房主在三，五年的固定利率之后即不能改成固定利率，也卖不掉，只好强迫每月付出比以前多很多的房款，如果有两个月不能付房款，放款公司 (Lender 或 Bank) 就可以收回房子，美国各州的程序均不同，有的州很快，诸如德州，只须一个月左右，有的州，诸如纽约，要几个月，一般被查封的房子可占所有的房子的 5% 左右，但最近这个比例大幅度上升。

( 五 ) 次级贷款风暴对美国房地产的影响

1) 次级贷款占总贷款的 10%-15% 左右，相当一部份被查封，被查封的房子又放到市场上，增加了存货，使本来就衰退的房地产雪上加霜。

2) 目前几乎所有的次级贷款公司都停止营业，使10- 15% 的买房人不能得到次级贷款，在市场上的总购买力降低10- 15% 。

3) 受次级贷款风暴的影响，优级和亚优级贷款也开始小心，增加了贷款审核的标准，又使一部份人难于得到贷款，进而限制了购买力。

从以上的分析来看，这次由次级房屋贷款所引起的问题绝不是几十家次级贷款公司倒闭或破产，几十万套房子被查封那样简单，有可能会引发更加深入的房地产衰退，从而导致美国经济的动荡。