美国二手房市场介绍(十四) 次级房屋贷款风暴的原因(一)

(本文于2007年3月19日发表于www.focus.cn  高云堂于达拉斯)

最近由美国的次级房屋贷款的领头羊，新世纪(New Century) 公司所引发的风暴成了全美国以及全球的热门话题，有许多专家认为次级房屋贷款的问题将引起美国经济进入萧条，但许多人也不明白，为什么以前次级贷款没有出问题而是在近期 (2006 下半年 ) 才最近浮出水面 呢？

在这里，我们就介绍一些次级房屋贷款的运营机制，从而对这次风暴出现的原因做一简单分析。

(一)  什么是次级房屋贷款？

次级房屋贷款的英文是 Subprime Loan 或 Subprime Mortgage, 简称 Subprime, 大家都知道，Sub 做为前缀是亚，次的意思，那一定有优级房屋贷款即 Prime Loan 或 Prime Mortgage 。在美国，在决定贷款种类的主要指标是贷款人的信用分数和首期的多少，一般来说由信用分数起主要作用。

优级房屋贷款的信用分数一般要超过 620 ，而低于 620 分的可能是次级房屋贷款，绝大多数次级贷款的申请人信用分数会在 550-680 分之间 ( 美国人平均信用分数 680 左右 ) ，但信用差的人不一定收入低，一般来说是负债比例高，存款少，用中国人的观点就是不会过日子的那种人，赚得不少，花的更多，更深入一点讲就是不太负责的社会群体。

一般的商业银行均不办理次级贷款业务，因为风险大。所以只是一些专门的房屋贷款公司发放次级房屋贷款，同时因为次级房屋贷款不容易在市场上流通，一旦出问题后，次级贷款公司的风险很高。

(二)  次级房屋贷款机制

1) 次级房屋贷款绝大多数是浮动利率

优级房屋贷款多数是固定利率 (Fixed Rate) ，一般有三十年，十五年两种，也就是说利率一直是不变的，每月的房款也是不变的，在这种情况下，对贷款人有利，不用担心利率上涨的问题。

次级房屋贷款的申请人一般不符合固定利率的审核标准，有两个原因，一是信用分数虽然可能高于 620 ，但负债比例高，用固定利率来计算每月的房款达不到要求，如果用浮动利率来计算就可能达到要求，二是信用分数低于 620, 只能是浮动利率。

浮动利率贷款 (ARM-Adjustable Rate Mortgage) 就是贷款的利率是随着一定的指数和美国政府的基准利率而变化的房屋贷款。目前美国的基准利率是 5.25%( 银行从央行借钱的利率 ) 而前两三年最低是 1.5% ，因为基准利率是逐渐的下降或上涨，每个贷款人的利率均不同，从2003年到2004年相当一部份浮动利率贷款的起始利率在 4%-5.5%. 之间。