实行“一人一房制”控制房价

(高云堂 2007 年 1 月 30 日于美国达拉斯)

作为生活在美国的房地产经纪人，笔者根据在美国房地产销售中的一些实际经验并结合目前中国国情来发表一下控制房价的看法，不当之处欢迎批评指正。(本文曾在2007年2月寄给国家建设部和国务院办公室)。

第一部分 背景介绍

一 房地产投资是导致近年美国房地产上涨的主要因素

据全美房地产协会 (NAR) 的统计，在 2005 年美国共销售了大约 650 万套住宅 ，其中大约 230 万套是以投资为目的，占三分之一多，而在 2003 年以投资为目的地只有 160 万套左右，在 2006 年，出租和投资占总销售的 40% 以上。在这两三年中是美国房价上涨最快的时期，当时在 911 以后，美国进入了严重的萧条时期，美国政府为了振兴经济，连续 19 次降息，使贷款利率达到 40 年来的最低水平，这导致了以借贷为杠杆的房地产行业异常发达。同时，银行核实贷款的条件非常宽松，诸如，很低的首期，甚至零首期，只付利息，负本金和鼓励非自住住宅购买的贷款方案五花八门，促使美国房价有始以来最大幅度的上涨，在这其中很多收入较好的人买了第二、第三、第四、甚至十几套作为出租投资使用。

按理论上讲，如果买房人只为了自住而买房，不做任何投资，房价上涨的机会非常小，因为人口数是有限的，家庭数量也是有限的，如果一个地区或国家，人口没有增长或者是负增长，房价不涨反而会跌。

二 美国政府从来不控制房价反而是鼓励房地产投资

由于在美国，土地几乎完全是私用的，而且聪明的美国宪法创造者们在宪法里明文规定不允许美国政府在土地上做文章，征收房地产税来控制土地的使用。与房地产相关的税收是由地方政府，诸如 州，郡，市，学区等自己决定的，与美国政府无关，所以，美国政府的内阁里没有设立与国土资源部类似的部门。相对来讲，美国的房价在全世界发达国家里来说是很低的。而且从几十年前，美国政府就一直在许多方面鼓励在房地产上的投入，同时专门成立了住宅与城市发展部 (HUD) 来专门负责帮助中低收入群体的居住问题，也可以说，在近百年美国房地产的历史中，美国政府一直在为房地产的发展保驾护航。

三 中国土地所有权的独一无二性

与美国恰好相反，在中国，土地是完全由国家所有，所以土地就成为被垄断的一种特殊商品。土地的使用权直接由中央政府控制，因而中国就在建设部之外又成立了国土资源部，来专门管理全国的土地资源，同时也就剥夺了地方政府在土地利用上的权力。另外，土地的出让又采用公开投标的方式，这也是造成土地价格远远与国民收入不相称的一个重要原因，又由于政治，体制等多种复杂的原因进一步使房价高涨，由其在北京，上海等大城市更加明显。

甚至，中国的房价问题几乎到了所有的经济学理论都不能解释的地步。这种不正常的高房价现象，使许多普通市民对政府的可信度产生了怀疑，中央政府的决策者们也开始采取一系列的措施和方法来控制房价。

四 在住宅上的投资与投机是导致中国房价过高的主要原因

大家都知道北京的高档住宅有 30% 被外地人买去，再加上由北京本市的买去用于出租和投资部份，真正用于自住的又有多少呢 ? 早些年所谓温州的炒房团使得上海，杭州的房价快速上涨，前两三年，海外的资金大量进入上海进行在住房上的投机也使上海的房价节节上升，目前，国内很多大城市的房价超出了和理的水平，急需国家制定出切实可行的办法来进行干预。

五 国家要解决的主要矛盾是普通收入社会群体的住房问题

目前在住房上有三个问题要同时考虑：一是房价过高，这是相对于大多数普通收入的社会群体而言，所以要控制房价进一步上涨，二是假设房价不再上涨，如果

建的都是大户型，房子的单价必然高，普通收入的社会群体也买不起，所以要多建中小户型才能解决问题，三是如果允许富有的阶层在小户型住房上投资与投机，那么，相当一部份的房子又被富有的阶层买去用于投资及投机，广大普通收入社会群体的住房问题还是没有解决。

所以，一定要同时能兼顾以上三个方面的控制房价的政策，才能解决由高房价所引起的一系列问题。

第二部分 目前国内控制房价的方法

一 国内控制房价的方法概况

由于制定国内房地产政策的人员多是土地资源专家，税务专家，政策专家，银行专家，房地产开发专家，建筑设计专家等，所以控制房价的方法也是从以上方面来入手的：

A 从房子本身上：户型大小 ( 多建小户型，限制大户型 ) ，档次高低 ( 多建经济实用房 )

B 从房子的开发建造成本上：增加各种税收来限制消费。

C 从拥有房子的成本上：对大户型的屋主征收额外的所谓保有税，来增加其成本，

限制购买力。

D 从住房按揭上：增加首期等来增加买房的难度。

F 从购房数量上：外籍人士只准买一套住宅。

下面我们来分析一下以上方法的利弊 :

( 一 ) 以增加购买成本 (B ， C) ，用高税收阻止消费来控制房价

比如目前国家提高房地产的各种税收，以及增加大户型房产税的方法。这种方法不会使房价得到有效的控制，虽然会限制一些高档住宅的购买力，但不会给普通收入的社会群体带来直接的好处。

( 二 ) 降低购买成本 (A) ，以低价位促使广大市民买房

这种方法在很多国家和地区均实施过，诸如政府补贴的经济适用房，均取得了 一定的成效，同时，这种方法比较适合于人口较少的国家与地区，比如新加坡和香港。但对于人口众多的中国来说，很难用该方法解决目前的问题。

( 三 ) 用小户型制 (A) 解决普通市民的住房问题

这种方法看起来有一定道理，但实际上却不然，也许富有的人不会买 小户型去自住，但是小户型住宅是投资者最感兴趣的对象，因为小户型住宅出租较容易，投资回报率也较高。

比如，建了 100 套小户型的住宅，其中 40% 被投资者买去，放在那里空着或者 是出租，剩下的 60% 的房子是用于自住，所以就会造成房子供不应求，房价节节上涨的局面。房价上涨，又会造成投资人再继续大量购买，对于投资人来说就是良性循环。因此，如果小户型住宅允许投资者购买，那么就不可能解决普通市民的住房问题。

( 四 ) 增加按揭的难度 (D) 来控制购买力

这种增加首期的方法，对富有阶层没有影响，但对普通收入的社会群体影响较

大，使他们们更难买房。

( 五 ) 限制外籍人士购买 (F)

应该是不允许外籍人士多买中低档住宅 ( 非自住目地 ) ，该方法起到了一定的作用。

尽管政府采取了很多控制房价措施，然而现在大家所看到的结果却是房价越来越高，这说明以往控制房价的措施几乎没有起到当初设想的效果，有的甚至起了相反的作用。

也许，政府的决策者们根本就没有找到房价高的主要原因，他们没有做深入的调查研究，分析问题的根源，也没有听取广大民众和房地产销售人员的意见来看看，多少房子是买了自住，多少买了是为出租，多少房子是被外地人买去，多少房子是被本市的买去，多少人用现金买，多少人只能按揭买，多少人是无房户，多少人是已有数套住房。如果连这些都搞不清楚，如何能制定出切实可行的政策呢 ?

第三部分 “一人一房制” 控制房价设想的介绍

一 “ 一人一房制 ” 的原理

“一人一房制”的原理就是当市场难于自由调节时 , 国家采用强有力的行政手段干予市场，限制在民用住宅上的投资与投机行为，进而保护住房条件差和无房户社会群体的利益，当许多普通收入的社会群体有了住房后，可以考虑允许在住宅上的投资。

从另一个层次上讲， “ 一人一房制 ” 是把自住放在优先的地位，即先满足没房户或居住面积过小的人买房，然后才满足第二住宅及出租和投资需求。这是由于在中国住房下面的土地不是在市场上自由流通，由市场自由调节的一个特殊商品，因为很多人的收入很难买的起住宅， 同时又有很多人的收入有能买的起很多栋甚至几十栋住宅，在这种收入悬殊的特殊情况下，政府要加以控制才行。

“ 一人一房制 ” 的提法只是为了简明扼要，便于普通人记忆而已，并不是一个具 体的作法。

二 “ 一人一房制 ” 的具体作法设想

1 各地区要根据当地房价的具体情况制定，不能全国，全省一刀切，因为并不是所有地区房价过高，有的地区还需要资金投入来进一步开发房地产业。

2 用于自住的买主有优先权，可以完全禁止出租投资的购买，也可限制在一定的比例，比如，一个新楼盘，自住的占 90% ，出租投资不得超过 10% 。

3 中小户型的开发要占相当高的比例 (70%-90%) ，同时中小户型只准卖给自住的，不准售给出租投资的。

4 银行要降低按揭的首期，让越来越多的普通收入的社会群体能够买得起房子，使房地产交易活跃起来。

5 大户型及高档住宅也要兴建，一个强大的国家也要有与之相应的中产阶级和富有阶层。

6 可以兴建专门用于出租为目的公寓来满足租房的需求，在这种公寓建筑中每户没有产权，不能单独买卖，面积较小，设备简单，造价相对低廉，房租低档，中档，高档均有，可以被广大市民和外地打工，求学者接受。

7 中国政府应该模仿美国政府的作法，建立类似于美国的住宅与城市发展部 (HUD) 的专职部门来对普通收入的广大社会群体提供在住房上多方面的帮助。这包括：现役或退役军人的住房优惠，对中低收入群体给予低首期，低利率的按揭，伤残，无劳动能力者，孤寡老人等的住房保障。

第四部分 中国房地产的三大关系

一 目前与房地产相关的三大利益群体是：

A 国家与各级政府 ( 国家、省、市、区、县、乡 )

B 广大收入并不丰厚的市民 ( 没有额外收入者，工薪阶层、中低等收入者等 )

C 丰厚收入者和境外人士 ( 额外收入者，各级领导及公司负责人、私营企业者、外 籍人员、 海外华人等 )

二 下面我们来分析一下 A ， B ， C 这三者的关系 :

( 一 ) 当房价上涨时，会对 A 和 C 有利，对 B 极为不利，目前就是这种状态，国家 各级政府在房地产上的财政收入大量增加，富有阶层拥有的住宅价值上升并且有大量的投资在房地产方面，而广大普通收入者却望房叹息买不起房子，简单的说是牺牲了占人口绝大多数人的利益。

( 二 ) 国家为了控制房价增加大户型住宅及其他税收的方法，会对 A 有利，但对 C 为不利，对 B 并没有什么影响。在这种情况下，国家增加了房地产方面的税收，而大户型的拥有人要多付出一定的税给国家，增加了拥有房子的成本，但对于广大普通收入的市民来说并没有什么直接的好处。

( 三 ) 用小户型制来控制房价的方法，对 C 最有利，对 A 和 B 不产生显著影响。

如前所述，户型小，只是单元价低一些，每平方米价还是越来越高，如果允许投资人购买的话，价格更会上涨，这个方法要与下面谈的方法结合起来才有作用。

( 四 ) 如果用“一人一房制” 来限制投资人的购买，对 B 最有利，对 C 最不利，对 A 从财政收入上相当不利，但从民心和社会与政权的稳定上有利。

在这种情况下，对于富有的人就不允许投资住宅，所谓的炒房现象就会成为历史，但他们可以去投资商业地产，股市，证券，或者到海外投资或者做慈善事业，只要不影响广大民众住房的领域都可以去投资同样可以继续发大财，继续成为首富，而广大民众就会有机会买到物有所值的住房，安居乐业，社会也会越来越和谐。

所以，从以上分析来看，如何处理好这三者的关系，完全取决于国家的决策者 们，常言道国泰民安，民不安何以国泰，很多资本主义国家都在为普通劳动者的住房着想，我们的社会主义国家也绝不能落在人家的后面才对。

大家也可以看出，虽然这三者存在着不可调合的矛盾，但并不是不能解决的。如果国家能采用“一人一房制”的话，国家将会在近期经济利益上做一些牺牲，富有的人们暂时也不能在房地产上获得高额利润，就能非常有效地控制过高的房价，使广大普通民众都能通过辛勤的劳动买得起住房，这从国家长治久安的战略上也是非常值得的。