美国二手房市场介绍(十二)赔偿金储备系统(RecoveryFund)

(本文于2007年3月2日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

赔偿金储备系统 (Recovery Fund)

首先问大家一个问题，如果一个房地产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害和较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还，这时怎么办？没有钱赔偿，是不是就算了？那受害人的利益不就没有得到真正的保障了，还是另有一个解决这个问题的办法呢？

这就是我们要介绍的美国各州均有的经纪人赔偿金储备系统 (Recovery Fund) 。

由于该系统不是美国联邦政府制定，是由各州政府制定的，而且各州的法规均不同，本文只是介绍笔者所执业的德克萨斯州的赔偿金储备系统，以下简称赔偿金，供大家借鉴参考。

( 一 ) 经纪人所做的错事必须是故意欺骗违法的性质

如果是经纪人在工作中的疏忽大意，或者是能力所限等给消费者造成的伤害和经济上的损失则不再赔偿金的范围之内，一般是金额较少，经纪人和公司就可以解决。

( 二 ) 赔偿金的支付必须是在法院的判决下执行的

在受害人把犯法的经纪人告到法院后，法院最后判决受害人胜诉，则会判定这个经纪人必须在一定的期限内 ( 一般不会象按揭那样长，可能是几天，几周 ) 赔偿受害人的经济损失。

( 三 ) 赔偿金只有在犯法的经纪人没有财力支付的情况下支付给受害人

在法院判决之后，也许这个经纪人早就跑了，根本就没出庭，或者经法院调查犯法经纪人的财产，离要赔得金额相差太远，或者根本没有钱，在这种情况下，州政府赔偿金的部门才会从赔偿金里拿出钱如数赔给受害人。

( 四 ) 赔偿金的来源和数目

赔偿金不是州政府出的，因为房地产经纪人不是州政府的雇员，也没有道理让州政府出。

赔偿金是由经纪人自己出，累计起来的，在德克萨斯州是每个经纪人刚考到执照时交的，大约 10 美元，然后在每年的执照延期时再交纳一些 (50 美元左右 ) ，但不是一直交的，总的赔偿金达到一定数目就不交了。

目前是赔偿金最低额是 100 万美元，最高是 170 万美元，一般会维持在 150 万美元上下。

( 五 ) 赔偿数目的规定

一般是一次肇事赔偿的最高额是 5 万美元，一个经纪人最高赔偿额是 10 万美元。如果受害人是经纪人亲属的均不赔偿，赔偿之后，经纪人的执照就被吊销，如果能还上州里所赔的金额，还有可能再发给房地产经纪人执照，但一般很少发生。

赔偿金储备系统的建立使消费者的利益真正的得到了保障，当不法的经纪人给消费者造成了巨大经济损失的时候，仅靠舆论的安慰和道义上的支持而没有得到在经济上合理的赔偿是远远不够的。

如果国内的有关政府部门能够参考美国的作法，建立适合中国国情的经纪人赔偿储备金系统，这将无疑不仅对广大的消费者，而且对房地产经纪行业均是一件好事。