图片：在美国如何筛选房客(TENANT)？

本文于2008年5月6日发表于www.focus.cn
高云堂于达拉斯


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房子是这样建成的






纸老虎

终于出炉了



房地产投资是很多人喜欢的投资种类之一，尤其是住宅，更是如此。据美国房地产经纪人协会NAR在2006年的统计，在2005年约有二百三十万套房子被购买用于出租，约占总交易量的30%，而在2003年，只有一百六十万套的交易是用于出租。由此我们可知，投资房在美国是非常普遍的，那么买了投资房是一回事，如何把房子租出去，并且房客准时地支付租金又是另一回事。

   下面就介绍一下在挑选房客时的注意事项，供各位房东参考。当你在筛选房客时的三大警觉是：

(一)马上就要搬进的(IN A HURRY)

    当你问要租房的人什么时候才能入住时，对方说马上就搬进，或者说在一，两天必须搬进，这时你就要十分小心。这种情况往往是被目前的房东下令因为不付房租要他搬出来，或者目前正在被法院驱除(EVICTION)。

    房客越是急于搬进的，就越要小心，千万不要不查信用就签约。笔者也有过很多的经历，我问要租房子的人，什么时候搬进，马上回答，马上或者今晚，再一追问，就发现谎话满天，前后矛盾，做出租管理或者房东要有一点侦探的知识最好，当然没有必要经过FBI的专门训练。

(二)请不要打电话(PLEASE DO NOT CALL)

    当一个要租房子的人跟你说，千万别给他目前的房东打电话，核实付租金的情况，这时你就要小心。房客可能说，你一打电话，房东就知道我要搬了，就会说我的坏话，或者不继续租了，或者涨我的租金。

    在这种情况下，房客往往有难言之隐，不想让你知道他目前的情况，或者没有准时付房租，或者有其他问题。

(三)有历史空白期(HISTORY GAPS)

    在申请租房人的信用报告中有明显的空白期，比如在一段时间，一年，两年，三年。。。，没有工作，或者没有租房子的记录，这是也要小心，要让申请人解释。因为多数牢房里是不发薪水的，也不要付房租的。

(四)笔者的经验与体会(仅限于在美国)：

1)信用不好的尽量不租

2)被驱逐过的绝对不租

3)满口假话的不租

4)搬家如家常便饭的不租

5)拿不出一个月定金的不租(分次付定金)

6)男女关系不清的不租

不是夫妻，也不是男女朋友关系，男的付房租的，不会长久，早晚出问题。

(五)房东不能问或拒绝的问题

    美国的平等住房法是很严格的，一旦违反房东或经纪人都有可能会受到严厉的惩罚-坐牢。以下是一些不能涉及的话题：

1)种族，肤色，性别，年龄，信仰

2)孩子的多少

在1986年美国政府把家庭状态-孩子多少列入受保护的范围，即房东不能因为孩子多而拒绝租给他们。

3)爱滋病患者

你不能问，对方有没有得过艾滋，如果对方主动告诉你他是艾滋病的患者等，你不可以因此而拒绝。

4)从戒毒中心出来的人

如果对方是刚从戒毒(包括戒酒)中心出来的，你不能因为他以前吸毒为理由拒绝他。如果他没有去戒毒中心治疗的话，你是可以因为他吸毒而拒绝他。

     房地产投资的风险与股市的风险类似，选对了好的房客就像选对了好的股票一样，一个坏的房客可以使你的投资回报成为负值，一个好的房客也可以让你高枕无忧。