美国房地产的投资环境

本文于2008年3月17日写于www.focus.cn

读者的问题：

   高先生：您好！我现在正在准备毕业论文，是关于投资美国房地产的可行性分析。我想问您一个问题，现在投资美国房地产，可行否？现在美国的投资环境是怎么样的？

希望你能解答我这个问题，不胜感激！谢谢！——您的一读者

 

    谢谢你的问题，如果你的论文是关于投资美国房地产的可行性方面的问题，应该是具有一定的意义的，也是很多国内的人士所关心的。在这里我就以我本人对美国房地产的理解和实际经验来谈一谈这个问题，但我的观点完全是我个人的认识，不是从别的地方看到或者听到的，独立的思考与分析，如有雷同纯属巧合。

 

一 房地产必须与国际政治联系起来

 

    从美国的房地产历史中，可以非常清楚地看到国际政治与房地产的关系非常紧密。比如日本的房地产，完全是在美国的扶持下，经济连续50年的高速发展，台湾，韩国均是一个模式。但在90年代后，苏联解体，东，西德统一，中国对外开放，美国与中国合作，所以日本的地位变得次要，全球的主意力开始转移，日本的经济停滞，房地产大跌并停滞。可以说因为国际共产主义运动失败之后，日本不再是美国和西方的宠儿，而中国是，在后来，中国得到美国的最惠国待遇，以及加入WTO，中国的经济和房地产才大踏步前进。

 

    美国的房地产也是由于国际共产运动失败之后开始健康并高速发展的，具体就是以苏美对抗中，美国一直处于高度的核战争的阴影之下，国内的房地产投资很少，因为贷款利率很高，30年固定利率一直在12%左右，最高是18.5%，最后慢慢地降到10%之下，最后一直在6-7%之间。

 

    在苏联解体之后的15年，全世界处于和平的状况下，世界各共产主义国家的房地产均得到很大的发展，在这中间以莫斯科的房价最高，北京居二。

 

二 911事件的巨大破坏力会使美国以及全球陷入深重的经济危机

 

    我在2000年考取房地产执照，那时美国的30年贷款利率是8-8.5%，全美房价中位数是14万美元。但在911事件后，美国经济陷入危机，美国联储连续降息，使得浮动按揭利率非常低，可以在4-5%，所以美国的房地产在美国历史上最低的浮动和固定利率下开始了一个大跃进。所谓的次级贷款的多数是浮动利率，但后来又连续加息，浮动利率又到了7-8%，这就是次级房贷危机的由来。

 

    目前看，美国的金融系统陷入了非常危险的地步，美元的地位开始动摇，如果不能良好的控制住，全球内的金融和经济危机，甚至大萧条会来临，911事件的巨大破坏力出现。

   

    美国的所面临的问题来自于多方面，天文数字的债务，美元的贬值，国际上复杂的汇率问题给未来的世界增添了很多不定的因素。如果美元继续大幅度贬值，那么世界会怎样？可能对很多持有美元的国家是一场灾难！黄金，石油，金属，农产品的价格飞涨，就是担心有一天美元成为废纸。

 

三 如果世界失去美国这个中心，多个核心出现，那么世界会太平吗？

 

    很多经济学家，会认为冷战之后，美国的地位越来越不重要，世界会出现多个核心-，美国，欧盟，中国，日本，俄罗斯，印度等，好象世界进入一个繁荣的新时代，如果世界没有一个核心的话，问题会可怕的多，如果世界上没有一个超级力量来制约，群雄并起，世界太平的日子不会长久，二战就是这样。

 

    很有可能，美国开始失去她的超级地位，但世界不会因为这一点和平和繁荣，房地产在全球范围内会进入低潮。美国正面临着历史上最严重的房地产危机，金融市场几乎接近崩溃，没有任何迹象开始向良性的方向发展。

 

     美元汇率的动荡不定使得全球的金融市场，股市，房地产均如履薄冰，从任何意义上讲，目前任何的投资-股票，房地产均要谨慎，有时知己知彼，也不一定百战百胜，因为鹿死谁手尚无分晓。

 

我的看法，研究国内问题应该从以下几个方面研究：

1)国际政治-尤其是中美关系，一个国家与美国的关系非常重要。

2)国际共产主义的历史和演变-100年来这是最大的世界事件-从私有到公有，从公有再到私有。

3)中共党史-要了解我党的历史，思路，习惯，特点才能真正了解国内的经济政策。

4)最后要了解房地产的理论和实践。

    在这几个方面，中美关系和中共党史最重要。在17大之前，有多少人会说股市会大跌，GDP会降低，2008年是个严峻的一年，最后温总理上周讲出来了(我在17大之前，去年10月就写文章预测到了，结果非常准确)，但股市先大跌了，没有人会想到跌到4000点之下，但就是跌下了。