美国二手房市场介绍(三) 产权保险

(原创 高云堂 2007年2月4日于美国达拉斯)

 产权保险(Title Insurance)
就像汽车保险公司不会去给一辆刚发生车祸的汽车投保一样，产权保险公司只对在产权方面没有问题的房子提供产权保险，保险的概念是看起来不会发生或者目前没有发生的情况下，一但发生意外，保险公司承担风险，给予赔偿。

(一) 产权保险是对新屋主以前所发生的产权纠纷提供担保
这是与其他的所有保险不同的地方，诸如，汽车保险是保将来发生车祸的，人寿保险是保将来死亡的，房屋保险是保将来房子发生火灾的。而产权保险却是保上一个屋主拥有这栋房子期间，可能存在的产权纠纷。
举例说明，当你买一栋二手房时，卖主说他房子的产权是好的，没有任何问题，请你相信他，你说你拿什么做担保或抵押，卖主说，我用人格，我对天发誓，你心理想骗子骗人时都是这样讲，你说，你卖掉房子，就找不到你了，卖主没有办法只好说，那好吧，我出钱给你买个产权保险，万一出了问题，去找保险公司，保险公司赔偿你，你说这还差不多。
产权保险就把在产权方面的风险转移到了产权保险公司，就像汽车保险把风险转移到了汽车保险公司一样。

(二) 产权保险的种类和价格
产权保险分为两种，一是屋主产权保险( Owner’s Title Policy) 指一旦发生产权纠纷，保险公司赔偿给目前的屋主保险细则，这也是我们在上面所提到的，也是最常见的。
屋主产权保险大约是房子成交价的0.5% -0.9%而且多数是卖主支付。
而贷款公司产权保险(Lender’s or Mortgagee’s Title Policy ) 是指一旦发生产权纠纷，保险公司赔偿给贷房屋贷款公司的保险细则。
贷款公司产权保险相对讲很低，一般在100-200美元左右，一般是买主自己付。

(三) 新房也需要产权保险
在美国由于土地是私有的，二手房产权转移的次数很多，产权纠纷很常见。那么新房是不是就没有产权问题了呢？实际上却不是，因为新房下面土地的产权也同样会同二手房一样会有产权问题，因为开发商也是从私人手里买来的，一块土地说不定已经转手很多次了。另外，有时新房的建商不支付建筑公司建房的钱款，等新房建好之后，买主并不知道，买了过户之后，建筑公司来讨债，而建商或开发商已破产或逃走，这时就由产权保险公司赔给建筑公司。这种现象对于小建商或经济很差的时候，发生的机会大一些。

但是，并不是所有的卖主(建商) 支付屋主产权保险，很多情况下是买主自己付屋主产权保险。如果是现金购买新房，买主可以不买产权保险，自己承担一点风险，但如果是贷款买新房，银行要求买主必须买屋主产权保险，因为在贷款买房的情况下，银行的风险是很大的。
我们在回到上篇开头时的问题，那位海军陆战队员就去找当初给这栋房子提供产权保险保险公司去要求赔偿，保险公司会赔给当时过户时一半的房款给他。
所以，产权保险已成为保证美国房地产交易顺利进行的重要工具之一。