地震后房子产权纠纷的理论分析

(本文于2008年5月27日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)

四川大地震所带来的许多联代问题之一就是因为地震房子的产权纠纷问题慢慢地浮现出来，尤其是在地震中倒坍或者有严重损伤的房子，这样的房子的产权存在着复杂的纠纷，在这里，笔者先从西方房地产理论来做一分析，或许能够对这个问题做出一些解释。

(一)租赁产权(GROUND LEASE)

    在中国，土地不是属于个人的，所以从理论上讲，在中国没有完全产权(FEE SAMPLE TITLE)，只有所谓的70年租赁产权，在美国也存在，叫GROUND LEASE，称为租赁产权，美国政府规定，租赁产权不得长于99年。

   在国内的房地产均是租赁产权，年限70年，所以一栋房子的价值是由两部分组成，土地的租赁费，和地上的建筑物，比如一栋价值100万的房子，土地的租赁费是70万，地上部分30万元。

(二)租赁费的支付方式

    由于租期是70年，我们假设土地的总租金是70万元，简单地说就是每年1万元，一共是70年。现在有两种支付方式这70万：

1)贷款的方式

   买房子的时候，用贷款，首期30%%，即21万(30%X70万)贷款49万，也就是说70万的租赁费每月支付5000元左右(30年。利率7%左右)，再加上地上部分的贷款。

2)现金支付

一次付70万租赁费，地上部分30万。

(三)房子被严重破坏后的产权纠纷

    5年后假如地震或其他自然灾害使房子倒塌或严重损坏，保险公司没有赔偿(火灾之后，保险公司会赔偿)

1 一次性支付房款的

   买房时一次性支付房款的，地上部分没有任何价值了，土地的租赁费已交纳了70万，自己只使用了5年，还有65万已交纳，自己仍然拥有土地的租赁产权，尚有65年，实际损失35万元，但拥有65年的租赁权。如果可以重建，或者出售，或许价格高出65万元，因为土地是没有损坏的。

2 贷款买房的

   地上部分没有任何价值了，但贷款中的租赁费是从银行贷款的，当时带贷了49万，还了5年大约还有47万左右，这是问题就出来了：

1)房子倒了，当然业主可能就不付房款了，但这租赁权就是银行的了，因为业主不再交纳房款了，这是银行就拥有其余的65年的租赁权，当然银行也损失了很多，业主把当初的首期30万和5年来累积的本金2万左右也失去了，总计损失32万元。

2)房子倒了，业主继续支付贷款，业主继续拥有租赁产权。

(四)共度产权下的纠纷

    在国内的商品房均是共度式产权(CONDOMINIUM OWNERSHIP)即内墙之内是自己的，外墙之外是所以业主共同拥有的，而且是不可分割的。

    假设有一个小区有100套房子，每套100万元，土地的租赁费70万，地上部分30万，50%的业主是贷款，50%的是一次性支付，那么如果这栋大楼严重损坏，处于半倒塌状态，不再可以住人，可能的产权纠纷是：

1地上部分完全没有价值，是零或者是负值，这是无可争议的，

2 唯一有价值的是土地，也就是土地的使用权/租赁权

1)已现金支付房款的50家仍然拥有50%的土地租赁权-65年

2)如果贷款的业主全部不支付贷款，那么土地的租赁权就全部归银行，所以，这块地的租赁权有50家业主和银行共同拥有。

3)贷款的50家业主不可能是从一家银行贷的款，所以，就会有多家银行同时拥有这块地的租赁产权。

4)如果要重建或者出售这块地，要这50家业主和数家银行均同意才行，因为是共度产权的原因。出售得到的资金要合理地分配才行，如果是上百家，上千家也是如此。

    这就是在共度产权下的，如果物业遭到保险公司不赔偿下的复杂产权纠纷，这在美国早已发生过无数次，这也是美国的银行不原意给共度式产权贷款的原因之一。

     但是如果是独立屋-别墅就没有这个问题，要么一个业主，要么一家银行拥有土地的使用权或所有权。

    在我们的假设中，不一定是地震，很多年代老的楼房也同样出现这个问题，一旦整个大楼不安全了，不能住人，要推倒重建，就会出现这种纠纷。