房子在地震中倒塌后是否要继续支付贷款？

(本文于2008年5月22日发表于www.focus.cn 高云堂于达拉斯)
 
大家或许都关心，一旦房子在地震中不幸受到严重损害或者倒塌，业主是否还有义务和责任继续支付贷款的问题，笔者在此从西方房地产抵押贷款的理论上来做一说明，供大家参考。

(一)什么是没有追究权贷款(NORECOURES LOAN)？

    在西方的贷款理论中，分为追究权贷款(RECOURSE LOAN)和无追究权贷款(NORECOURES LOAN)两种。

1)追究权贷款(RECOURSE LOAN)

   也就是说，银行除了抵押物之外，也要你个人对贷款负责，比如多数商业贷款就是，你用厂房，设备做抵押，银行贷款给你，如果你不还贷款，银行不仅要把抵押物收回，而且要你的其他财产来还贷款，用中国人的话就是父债子还，这种贷款是非常普遍的。

2)无追究权贷款(NORECOURES LOAN)

    这是我们讨论的重点，所谓的无追究权贷款，就是要贷款的人只是用抵押物做抵押，如果不能支付，银行就把抵押物收回，而不会在追究了，无追究权贷款也叫DRY MORTGAGE。

     房地产住宅贷款几乎都是无追究权贷款，即贷款人以房地产做抵押，银行放款，如果贷款人无力支付，银行就收回抵押物-房子或者地上部分已销毁，那就是留下的土地，收回的房子就是查封屋，到此债权关系结束。

 (二) 在美国，所有的住宅贷款(按揭)都是无追究权贷款

   如果房子被损害严重，贷款人就没有必要再支付贷款，银行就倒霉了而已，银行不会再找贷款人追究贷款。但是所有的商业贷款都是有追究权的贷款，商业房地产贷款就不是这样，有的银行有，有的没有。

    但在国内情况不知，按揭贷款是否有类似的规定，实际上，贷款人在贷款的时候，要问这个问题的，记得在2004年我的一个客户买了一个12单位的公寓，我在给他建议时，就告诉她，要找没有追究权的贷款，因为很多商业房地产贷款(在美国的概念不同于国内的)都有追究权的，这一条很重要，否则一旦自己出现意外，无力支付贷款，房地产要被收回，而且银行还可以要你的其他财产赔偿。

(三)有追究权贷款是对银行有利，对贷款人不利的

    估计国内的按揭可能是有追究权的，也听到过说香港这是这样，但笔者没有核实过，如果是这样的话，地震之后，房子如果倒塌或者严重损害之后，贷款人是要支付贷款的，或者国内的贷款人没有这方面的经验，银行也不会主动告诉贷款人这方面的知识。

    所以从贷款理论上讲，如果国内的按揭是有追究权的贷款，那么贷款人就要继续支付，至于实际中如何操作那是另一回事。

   如果中国政府或者银行修改按揭规则，使按揭贷款成为无追究权的贷款，那么震倒的房子就不要继续付房款了。